Территориально в блок А входят Бутаковка, Каменское Плато, Турксиб

Продолжаем наше исследование рынка недвижимости в городе Алматы. Сегодня мы начнем рассматривать рынок квартир и домов в Медеуском районе. Этот район города поделен нами на четыре блока – A, B, C и D. В этом номере газеты «Крыша» объект нашего анализа – блок А, верхняя часть названного района. В рассматриваемый блок входят Бутаковка, Каменское Плато, Турксиб. Нижняя граница блока – улица Митина.

Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить среднюю цену предложения на свое жилье и ее возможное изменение в будущем. В статье использованы данные газеты «Крыша». Обработано 2 902 объявления.

Предложение – объем и динамика

На рисунке 1 показана динамика предложения по квартирам и домам в блоке А Медеуского района.

Из рисунка видно, что:
- основным объектом предложения в блоке А является частный дом. Доля домов в феврале 2006 года — 88.57%, квартир – только 11.43%;
- в предложении квартир видна небольшая годовая волна;
- что касается предложения на рынке домов, то здесь видна четко выраженная годовая волна. Отметим, что летний максимум в 2003 году гораздо меньше, чем соответствующие показатели за 2004-2005 годы;
- активность предложения на рынке недвижимости в блоке А возрастала следующим образом: в 2003 году - 561 объект, в 2004 году – 889, в 2005 году – 1 119 объектов. В блоке А ежемесячно добавляется в среднем около 2 новых объектов на продажу, что составляет примерно 1.66% роста от общей активности рынка недвижимости в Медеуском районе.

Предложение – структура

Рынок квартир

Эта часть рынка представлена очень небольшим количеством квартир, предлагаемых на продажу. В связи с тем, что малая статистика на этом сегменте рынка не позволяет дать максимально точного анализа, мы рассмотрели данные за весь последний год. Полученные результаты показаны на диаграмме. Видно, что на рынке квартир преобладают квартиры 2-комнатные (60%), в три раза меньше 3-комнатных (20%), около 12% - 1-комнатные. Есть и квартиры большого формата – 4-комнатные (около 7%) и 5-комнатные (1.3%). Средняя «комнатность» равна 2.27. Квартиры в блоке А находятся в кирпичных (74.1%), панельных (16.8%), деревянных (7.7%) и каркасно-камышитовых домах (1.4%).

Рынок домов

Из диаграммы видно, что максимум предложения приходится на 4-комнатные дома, но много домов и с большим числом комнат. Значение средней «комнатности» для домов в рассматриваемом блоке равно 4.9.

Основные типы строения для домов в блоке А – кирпичные (79.5%), каркасно-камышитовые (19.8%) и деревянные (1.4%).

Таким образом, типичным объектом предложения на рынке недвижимости в блоке А является 4-комнатный кирпичный дом или 2-комнатная квартира в кирпичном доме.

Стоимость – уровень и динамика

На рисунке 2 показано изменение индекса для квартир и домов. Полученные результаты позволяют сделать ряд выводов:
- средний индекс для квартир в кирпичных домах (2 020$/кв.м) значительно выше, чем в панельных (1 620$/кв.м). Среднее значение индекса для всех квартир, предлагаемых на продажу в блоке А, равно 1 766$/кв.м;
- скорость изменения квартирного индекса в блоке А такая: 49.1 $/месяц в кирпичных домах и 17 $/месяц в панельных домах;
- индекс домов кирпичной постройки равен 2 380$ за квадратный метр;
- индекс для каркасно-камышитовых домов равен 2 262$/кв.м;
- среднее значение индекса для всех домов равно 2 358$/кв.м;
- для квартир ежемесячное подорожание квадратного метра равно 52$, для домов – 48.6$.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Индекс рынка - среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.

Предложение - количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» - среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Удельная активность - изменение предложения с учетом площади, занимаемой тем или иным блоком.