Все регионы 

Если ваше жилье подлежит сносу


Отвечаем на вопросы наших читателей о сносе жилых строений, согласно Генплану. За разъяснениями мы обратились в ГКП «Алматыжер», Департамент архитектуры и градостроительства, Департамент архитектурно-строительного контроля, а также к юристам компаний-застройщиков, осуществляющих снос

Как застройщики приобретают право на освоение той или иной территории города Алматы? Участки приобретаются застройщиком на проводимых акиматом аукционах по продаже земельных участков и посредством конкурсов по определению потенциальных застройщиков (инвесторов) в целях реализации Генерального плана развития города Алматы. Объявления о том, какие участки будут выставляться на аукцион и результаты этих мероприятий публикуются на сайте акимата города Алматы (www.almaty.kz).

После определения застройщика на какой-либо участок города через аукцион, акимат направляет в ГКП «Алматыжер» Постановление «О подготовительных мероприятиях по изъятию земельных участков для государственных надобностей» с указанием функционального назначения будущей застройки – то есть того, что на данном участке намечено построить: жилые комплексы, магазины, школы, больницы, административные здания, транспортные развязки. На этапе подготовительных мероприятий собственникам вручаются уведомления о сносе. Уведомление об изъятии содержит информацию о наличии постановления об изъятии, дату и номер, адрес подлежащего сносу строения, ФИО собственника, а также серийный номер. Застройщик в данном уведомлении не указывается. Эту информацию можно получить, позвонив на горячую линию ГКП «Алматыжер» по телефонам: 686-486, 660-000. После вручения уведомлений работники ГКП «Алматыжер» начинают подготовительные работы по изъятию земельных участков и расположенной на них недвижимости для государственных надобностей: проводят инвентаризацию, составляют списки, обязательно предъявляя при этом служебные удостоверения.

Сведения, собранные в ходе подготовительных работ (это примерно месяц-два), являются основанием для принятия акиматом Постановления об изъятии (выкупе) земельного участка. После выхода Постановления об изъятии, согласно законодательству, дается 3 месяца на достижение договоренности между фирмой-застройщиком и собственником сносимого жилища по вопросам компенсации. Кстати, во время переговоров застройщик по просьбе собственников сносимого жилья может предоставить информацию о планируемом строительстве на изымаемой территории.

Как происходит оценка недвижимости при изъятии? Независимая оценка стоимости изымаемого имущества проводится с учетом его рыночной стоимости. Оценщика, имеющего гослицензию (или фирму, занимающуюся оценкой имущества), как правило, нанимает сам застройщик. О времени обследования земельных участков, домов, квартир собственников в письменной форме уведомляет ГКП «Алматыжер», указывает дату и время. Если по каким-то причинам собственника нет дома, ему приходит повторное уведомление. Обследование оценщика включает в себя подробный осмотр, замеры, уточнение всех параметров, фотосъемку. Фотосъемка ведется для фиксации, например, качества имеющегося в квартире ремонта (который влияет на итоговую выплату). Если владельца это по каким-то причинам не устраивает, тогда необходимо привлечь своего оценщика и копию полученного результата предоставить застройщику.

Если собственник дважды уклонился от процедуры оценки имущества по неуважительной причине, то это может привести к заочной оценке имущества. Тогда по запросу ГКП «Алматыжер» сведения о жилище предоставляются другими организациями, например, Центром по недвижимости по г.Алматы. Принимаются во внимание те сведения, которые обычно используются для начисления налога на имущество и землю без учета иных вложений собственника для улучшения своего жилья.

Причиной того, что результаты разных оценок не совпадают, является отсутствие на сегодняшний день единой методики определения рыночной стоимости сносимого в массовом порядке жилья. На данный момент в соответствии со статьей 166 Земельного кодекса РК в размер компенсации включаются: рыночная стоимость земельного участка или права землепользования, рыночная стоимость находящегося на участке недвижимого имущества, включая фруктовые деревья и многолетние насаждения, стоимость затрат, связанных с освоением участка, его эксплуатацией, все убытки, причиняемые владельцам собственности в связи с изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, а также упущенная выгода.

Если собственник или землепользователь согласен с установленной оценщиком ценой земельного участка, акимат г. Алматы в лице ГКП «Алматыжер» заключает с ним договор выкупа земельного участка и недвижимости. На сегодняшний день ГКП «Алматыжер» проводится достаточно эффективная досудебная работа – например, застройщик покупает собственнику равноценную квартиру в том же районе или увеличивает в разумных пределах сумму компенсации.

Кому начисляется компенсация, влияет ли на сумму количество прописанных в доме людей? Самое главное, что нужно знать жителям домов и квартир, попадающих под изъятие, это то, что компенсация начисляется за имущество только собственнику недвижимости, без учета количества прописанных людей и их родственных связей. А сам собственник может получить компенсацию, только если его право собственности правильно оформлено, все документы на недвижимость в порядке. Чтобы узнать, в надлежащем ли виде документы, можно обратиться за консультацией к юристу застройщика, к юристам ГКП «Алматыжер» или же к нанятому на свои средства юристу.

При сносе жители частного сектора должны обратить особое внимание на госакт на землю. Оформление его - дело не быстрое, к этому документу нужно отнестись очень внимательно. Госакт действителен при наличии в нем штампа о регистрации в БТИ. На регистрацию госакты теперь сдают в Центры обслуживания населения по принципу «одного окна» (ЦОН), которых в Алматы сейчас два. Жители Алмалинского, Бостандыкского, Медеуского, Ауэзовского районов обслуживаются в Центре обслуживания по адресу: улица Богенбай батыра, 221, угол улицы Байзакова (тел.: 63-82-52, 63-82-53). Проживающие в Турксибском, Жетысуском районах – в ЦОНе на улице Рихарда Зорге,9, угол улицы Толстого (тел. 34-09-64).

Начисляются деньги только за узаконенные строения и участки, пристройки, временные постройки и т.п. Тем, кто до сих пор живет в неприватизированных домах или квартирах (с ордерами), придется срочно оформлять их в свою собственность.

Если собственник умер, его наследникам необходимо довести до завершения часто длящуюся годами процедуру оформления наследства, в противном случае компенсация начисляться не будет. Если собственность оформлена на несовершеннолетних, необходимо взять справку из попечительского совета при районных акиматах.

Очень многие читатели спрашивают, в каких случаях при сносе можно получить не денежную сумму, а альтернативное жилье? По закону «О жилищных отношениях РК» собственник вправе настаивать, чтобы застройщик предоставил ему взамен изъятого благоустроенное жилище (квартиру или жилой дом). В этом случае полезная площадь альтернативного не должна превышать полезной площади изымаемого (выкупаемого) жилища. Предоставление бывшим собственникам в собственность других жилищ во вновь построенных на этом же или другом земельном участке жилых домах взамен снесенных жилых помещений осуществляется только при согласии застройщика.

Почему по истечении трех месяцев ГКП «Алматыжер» подает на собственников в суд, и означает ли это, что та цена, которую предлагал застройщик, будет окончательной? Если собственник или землепользователь не согласен с решением о выкупе у него земельного участка для государственных надобностей либо с размером компенсации, исполнительный орган вправе предъявить в суд иск о выкупе земельного участка по истечении трех месяцев. Суд выносит определение о назначении судебно-строительной экспертизы, и гражданское дело направляется в Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РК. В решении суда учитываются все факторы: оценка застройщика, оценка собственника и, естественно, судебная оценка. В итоге решение суда указывает, какой будет сумма компенсации. Собственник открывает счет в банке, и ГКП «Алматыжер» заключает с ним договор выкупа. После сумма, определенная по решению суда, переводится на его счет.

Иветта ШУТОВА.
Коллаж Александра АНАНЬЕВА



Опубликовано 9 марта 2006 6880 просмотров 1 комментарий