Границы рассматриваемого блока: проспект Рыскулова, река Малая Алматинка, проспект Райымбека, улицы Фурманова, Макатаева, Кунаева, Гоголя, река Есентай (бывш. р.Весновка)

Продолжаем изучать рынок недвижимости в Жетысуском районе. Сегодня объект нашего анализа - блок С. Границы рассматриваемого блока: проспект Рыскулова, река Малая Алматинка, проспект Райымбека, улицы Фурманова, Макатаева, Кунаева, Гоголя, река Есентай (бывш. Весновка). На территории блока находятся железнодорожный вокзал Алматы II, автовокзал «Саяхат», несколько школ, ЦУМ, театр, скверы.

Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить среднюю цену предложения на свое жилье и ее возможное изменение в будущем. В статье использована база данных газеты «Крыша». Обработано 37 725 объявлений.

Предложение – объем и динамика

На рисунке 1 показано изменение предложения на рынке квартир и домов в блоке С за последние три года. Выводы из рисунка:
- В блоке С на продажу предлагаются в основном квартиры – их доля 93%. Доля домов только 7%.
- В 2003 году в динамике предложения еще была видна годовая волна, но в 2004-2005 годах сезонное колебание существенно снизилось. В 2004-2005 годах динамика предложения имеет такую картину: резкий рост после Нового года, затем «плато» до конца года, новый посленовогодний рост и вновь «плато», но на более высоком, чем в предыдущем году, уровне. В целом – увеличение предложения.
- На рынке домов наблюдается некоторое увеличение предложения.
- Активность рынка недвижимости в блоке С - 9 258 объектов в 2003 году, 11 886 объектов в 2004 году и 15 543 объекта в 2005 году. В среднем предложение увеличивается на 20-21 объект в месяц, что составляет примерно 1.7% ежемесячного роста от общей активности рынка недвижимости во всем Жетысуском районе.

Предложение – структура

Рынок квартир в блоке С
Формат квартиры
Предложение в январе
%
1-комн.
232
20.7%
2-комн.
366
32.7%
3-комн.
429
38.3%
4-комн.
77
6.9%
Как видно из диаграммы и таблицы 1, максимум предложения приходится на 3-комнатные квартиры. Остальная часть рынка – малоформатные 1- и 2-комнатные квартиры. В блоке С предложение 1-2- и 3-комнатных квартир меняется со временем синхронно. Для 4-комнатных квартир виден постоянный небольшой рост предложения.

Значение средней «комнатности» - около 2.35.

В блоке С квартиры в основном находятся в панельных домах - 52.83%, доля квартир в кирпичных домах меньше - 42.25%, в монолитных - 1.2%.

Рынок домов в блоке С
Формат квартиры
Предложение в январе
%
1-комн.
5
5.88 %
2-комн.
16
18.82 %
3-комн.
24
28.24 %
4-комн.
27
31.76 %
5-комн.
4
4.71 %
6-комн.
7
8.24%
Как показано на диаграмме и в таблице 2, наибольшее предложение приходится на 3-4-комнатные дома. Предложение многокомнатных домов очень незначительное. Средняя «комнатность» домов равна 3.65. Основные типы строения домов, предлагаемых на продажу в блоке С, – каркасно-камышитовые (55.7%), кирпичные (32.9%) и деревянные (11.43%). В 2003-2005 годах на рынке преобладало предложение каркасно-камышитовых домов, и только в последнее время доля кирпичных домов выросла.

Таким образом, типичным объектом продаж в блоке С является 2-3-комнатная квартира в панельном доме или 4-комнатный каркасно-камышитовый дом.

Стоимость – уровень и динамика

На рисунке 2 показано изменение индексов для квартир и домов за 2003-2005 годы. На основании полученных результатов можно сделать следующие выводы:
- квартирный индекс для кирпичных домов всегда выше, чем для панельных;
- в 2003-2004 годах индекс для квартир в кирпичных домах был выше, чем для квартир в панельных домах примерно на 150$. В 2005 году разрыв увеличился до 250$;
- в динамике изменения индексов для квартир есть характерный для периода 2003-2004 годов переход «подъем-падение-подъем»;
- среднеквартальный индекс для квартир в блоке С в кирпичных домах – 1 674 $/кв.м, в панельных – 1 414 $/кв.м, в монолитных – 1 996$/кв.м., в каркасно-камышитовых – 788$/кв.м. Среднее значение индекса для всех квартир в блоке С составляет 1 548$/кв.м;
- рост индекса для квартир, предлагаемых на продажу в блоке С, в кирпичных и панельных домах примерно одинаковый – для кирпичных 34.1$/месяц, а для панельных 30$/месяц. Квартиры в монолитных домах дорожают быстрее – для них рост индекса составляет 42.3 $/месяц. Медленнее дорожают квартиры в каркасно-камышитовых домах – 15.8$/месяц; - для домов индексы следующие: для кирпичных – 1 372$/кв.м, каркасно-камышитовых – 1 005$/кв.м, деревянных – 600$/кв.м. Среднее значение индекса для всех домов – 1 142 $/кв.м;
- рост индекса для домов в блоке С: для кирпичных – 30.2 /месяц, каркасно-камышитовых – 27.3$/месяц, деревянных – 18.2 $/месяц;
- средняя скорость изменения индекса для квартир в блоке С – 32.1$/месяц, для домов – 26.3$/месяц.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Индекс рынка - средняя цена предложения на квадратный метр общей площади по некоторой выборке квартир, домов.

Предложение - количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» - среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Удельная активность - изменение предложения с учетом площади, занимаемой тем или иным блоком.