Границы рассматриваемого блока – проспект Рыскулова, Северное кольцо, северная сторона микрорайона «Карасу», БАК

В № 4 газеты «Крыша» мы закончили исследование рынка недвижимости в Бостандыкском районе. Сегодня мы начнем исследование рынка квартир и домов в Жетысуском районе города Алматы. Этот административный район мы разделили на три блока. Границы первого блока А – проспект Рыскулова, Северное кольцо, северная сторона микрорайона «Карасу», БАК. В этот блок входят микрорайоны «Карасу», «Трудовик», «Шанырак-6», «Дархан», «Ожет», «Улжан», «Заря Востока», «Курылысшы».

Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить среднюю цену предложения на свое жилье и ее возможное изменение в будущем. В статье использована база данных газеты «Крыша». Обработано 4 355 объявлений.

Предложение – объем и динамика

На рис. 1 показана динамика предложения квартир и домов в блоке А.

Из рисунка 1 видно, что :
- в основном в блоке А на продажу предлагаются частные дома. Доля домов в январе 2006 года – 84.5%, квартир – только 15.5%;
- в предложении квартир видны небольшие колебания. Но общая тенденция – рост предложения за три года примерно в два раза. Сезонной волны в предложении квартир почти нет; - динамика предложения домов в блоке А имеет четко выраженную годовую волну с максимумом в летние месяцы и минимумом в зимние. С каждым годом летний максимум увеличивается, за три последних года предложение домов выросло в среднем в 2.4 раза;
- отметим, что летний максимум держится до октября-ноября;
- активность предложения на рынке в блоке А возрастала следующим образом: 901 объект в 2003 году, 1 323 объекта в 2004 году и 2 010 объектов в 2005 году. В этом блоке ежемесячно на продажу добавляется в среднем около 3-4 новых объектов, что составляет примерно 2.36% роста общей активности всего рынка недвижимости этого блока.

Предложение – структура

Рынок квартир в блоке А

Среди квартир, предлагаемых на продажу в рассматриваемом блоке, большее число 2- и 1-комнатных квартир. Их доли – 39% ( 2-комнатные) и 30% ( 1-комнатные). На третьем месте по количеству предложения – 4-комнатные (17.4%), на четвертом – 3-комнатные (13%). Анализ динамики предложения квартир разного формата показывает увеличение в последнее время количества квартир малого формата и снижение количества 3-комнатных квартир. Такая динамика предложения привела к падению средней «комнатности» с высокого значения 3-3.2 в середине 2005 года до крайне низкого значения 1.5 в конце 2005 года. Тип строения квартирных домов: панельные (45.5%), кирпичные (31.8%) и каркасно-камышитовые (22.7%). За последние два года доля квартир, предлагаемых на продажу, в кирпичных домах постепенно снижается, а предложение квартир в «панельках» растет.

Рынок домов в блоке А

Лидером по предложению является 4-комнатный дом (27%), примерно одинаковые доли у 5-6-7-комнатных домов (17.6%, 13.6% и 15.2%). Анализ динамики предложения за три года домов разного формата показывает, что практически всегда большая часть предложения на рынке домов в блоке А – 4-комнатные дома, но в 2005 году значительно увеличилось предложение 5-комнатных домов. Значение средней «комнатности» дома сегодня – 5.07.

Основные типы домов в блоке А – кирпичные (68.7%), каркасно-камышитовые (18.2%) и деревянные (9.1%). В 2005 году заметно выросла доля предложения каркасно-камышитовых домов. По сравнению с 2004 годом их количество увеличилось более чем в полтора раза.

Таким образом, типичным объектом предложения в блоке А является просторный качественный 5-комнатный кирпичный дом или 1-2-комнатная квартира в панельном или кирпичном доме.

Стоимость – уровень и динамика

На рис. 2 показано изменение среднего индекса для предлагаемых квартир и домов за последние три года. Полученные данные позволяют сделать несколько выводов:
- квартирные индексы для кирпичных и панельных домов примерно одинаковы, возможно, это связано с наличием малой статистики;
- в динамике изменения индексов для квартир отсутствует характерный для периода 2003-2004 год переход «подъем-падение-подъем».
- среднеквартальный индекс для квартир в блоке А в кирпичных домах – 899$/кв.м, в панельных – 924$/кв.м. Среднее значение индекса для всех квартир, предлагаемых в блоке А, равно 932$/кв.м;
- рост индекса для квартир в кирпичных и панельных домах примерно одинаковый – для кирпичных 23$/месяц, а для панельных 20.7$/месяц;
- сегодня для домов самый высокий индекс у деревянных – 947$/кв.м, меньше у кирпичных – 769$/кв.м, еще меньше у каркасно-камышитовых – 610 $/кв.м. Среднее значение индекса для всех домов, предлагаемых на продажу в этом блоке, 760$/кв.м;
- средний индекс для предлагаемых домов в блоке А растет со скоростью 18.6$/месяц.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Индекс рынка - среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.

Предложение - количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» - среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Удельная активность - изменение предложения с учетом площади, занимаемой тем или иным блоком.