Все регионы 

Бостандыкский район, блок C


Территориально в блок С входят мкр «Алмагуль» и «Казахфильм»

Продолжаем изучать рынок недвижимости в Бостандыкском районе. Рассмотрим блок С. Территориально в блок С входят мкр «Алмагуль» и «Казахфильм». На территории этого блока расположены жилые массивы, киностудия «Казахфильм». Мкр «Алмагуль» и «Казахфильм» были построены относительно недавно – во времена, когда наш город стремительно расширялся в южную сторону, к предгорью, где чистый воздух.

Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить стоимость своего жилья и ее возможное изменение в будущем. В статье использованы данные газеты «Крыша». Обработано 17 709 объявлений.



Предложение – объем и динамика

На рисунке 1 показана динамика предложения по квартирам и домам в блоке С. Из рисунка видно, что:
- в блоке С в основном продаются квартиры (по данным за декабрь 2005 года – 98%), доля домов очень мала (2%). Рассматриваемые районы – типичные новостройки конца XX века. Причем строились они практически на пустых площадках, отсюда доля домов так мала;
- динамику предложения квартир за 2003-2004 годы можно описать как периодическое годовое изменение с постепенным общим ростом. Так, в 2003 году летний максимум был примерно 480 квартир/месяц, в 2004 году – 550 квартир/месяц. В течение 2005 года виден рост предложения квартир. На конец декабря достигнут уровень более 600 квартир/месяц;
- в предложении домов, продающихся в блоке C, тоже видна годовая волна в 2003-2004 годах. Но в 2005 году дома здесь предлагаются все меньше и меньше. Можно говорить о сворачивании сектора домов в блоке С;
- активность рынка в блоке С возрастала следующим образом: 4 763 объекта в 2003 году, 5 498 объектов в 2004 году и 6 908 объектов в 2005 году. В блоке С ежемесячно добавляется в среднем около 8 новых объектов на продажу, что соответствует увеличению примерно на 1.31% в месяц уровня предложения. Этот темп роста активности небольшой по сравнению с рынками в других районах города.

Предложение – структура

Квартирный рынок в блоке С

Распределение по формату квартир, предлагаемых сегодня, показано на диаграмме 1. Видно, что основной формат квартир – 3-комнатные (41.6%) и 2-комнатные (24.1%). Далее идут 1-комнатные (15.7%) и 4-комнатные (18.4%), 5-комнатных квартир на продажу почти нет.

В течение 2003-2005 гг. в блоке С доминировало предложение 3-комнатных квартир. Предложение 1-2- и 3-комнатных квартир до середины 2005 г. испытывало синхронные сезонные колебания с постепенным ростом. В последние несколько месяцев 2005 г. количество 1- и 2-комнатных квартир снизилось (в соответствии с сезонной волной), а предложение 3- и 4- комнатных продолжало расти. Из-за такого изменения структуры предложения средняя «комнатность» выросла с уровня 2.3 (лето 2005 г.) до 2.6 (конец декабря). Рынок квартир постепенно сдвигается в сторону большого формата. Основной тип строений домов, в которых предлагаются квартиры в блоке С, – панельные, их строил АДК. Доля квартир в панельных домах – 80.7%. Остальные – кирпичные (19.2%).

Рынок домов в блоке С

Распределение домов по формату в блоке С показано на диаграмме 2. Домов в блоке С практически нет, но по количеству предложений выделяются 4-комнатные дома. Их доля – 82%. Соответственно средняя «комнатность» сегодня равна 4.5.

Основной тип домов в блоке С – кирпичные (60%), остальные – каркасно-камышитовые (40%). Начиная с июля 2004 г. резко снизилось количество кирпичных домов на продажу. Таким образом, типичным объектом продажи в блоке С является 3-комнатная квартира в панельном доме или 4-комнатный кирпичный или каркасно-камышитовый дом.

Стоимость – уровень и динамика

На рис. 2 показано изменение индекса для квартир, продаваемых в блоке С, Бостандыкского района. Из этих рисунков следует, что:
- индексы для квартир в кирпичных и панельных домах в блоке С имеют очень похожую динамику. Есть только различие в стоимости квадратного метра площади. «Кирпич» дороже «панельки» на 160-200 долларов США;
- характерный для 2004 года переход «подъем-падение-подъем» есть и в динамике индекса для квартир в блоке С;
- рост индекса для квартир в кирпичных – 31.8 $/месяц, панельных – 29.3 $/месяц; - сегодня уровень индекса для квартир в кирпичных домах – 1 631 $/кв.м, в панельных – 1 383 $/кв.м, в монолитных – 1 455$/кв.м. Среднее значение индекса для всех квартир равно 1 431 $/кв.м;
- на кривых изменения индекса для домов в блоке С (рис. 3) виден постоянный рост. Скорость изменения индекса для кирпичных домов – 31.2 $/месяц;
- сегодняшний уровень индекса для кирпичных домов в блоке С - 1 686 $/кв.м. Среднее значение индекса по всем домам равно 1 725 $/кв.м.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ


Опубликовано 12 января 2006 5351 просмотр Добавить комментарий