Все регионы 

Бостандыкский район, блок В


Границы рассматриваемого блока – ул. Тимирязева, западные границы «Атакента» и Ботанического сада, северная граница мкр «Алмагуль», пр. Гагарина и Аль-Фараби, а также река Большая Алматинка

Мы продолжаем знакомить наших читателей с особенностями рынка недвижимости в Бостандыкском районе города Алматы. Сегодня объект нашего анализа - блок В. Границы рассматриваемого блока – ул. Тимирязева, западные границы «Атакента» и Ботанического сада, северная граница мкр «Алмагуль», пр. Гагарина и Аль-Фараби, а также река Большая Алматинка.

Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить стоимость своего жилья и ее возможное изменение в будущем. В статье использованы данные газеты «Крыша». Обработано 24 361 объявление.





Предложение – объем и динамика

На рисунке 1 показана динамика предложения по квартирам и домам в блоке В. Из рисунка видно, что:
- в блоке В на рынке недвижимости в основном– квартиры (98%). Доля домов – только 2%. Скорее всего, такое низкое предложение домов связано с планируемой и уже осуществляемой реконструкцией этого района города, так как этот процесс, как показала практика, затрагивает прежде всего частные дома, и динамика предложения домов в этом районе города это подтверждает;
- динамика предложения квартир носит периодический характер с постепенным ростом. Летние максимумы: 2003 год – около 620 квартир в месяц, 2004 год – 900. В 2005 году нет ярко выраженного сезонного максимума, но зато, как мы видим, есть стабильный рост предложения;
- что касается предложения домов, то в этом сегменте рынка в 2004-2005 годах есть слабо выраженная годовая волна. Общая тенденция на рынке частного сектора за последние полгода – сильный спад предложения;
- активность рынка в блоке В возрастала следующим образом – 6 169 объектов в 2003 году, 8 092 объекта в 2004 году и 9 356 объектов в 2005 году. На этой территории ежемесячно добавляется в среднем около 11 новых объектов на продажу, что соответствует увеличению примерно на 1.34% в месяц уровня предложения. Это довольно низкий рост активности, что свидетельствует о незначительном интересе покупателей и продавцов к недвижимости в этом блоке.

Предложение – структура

Квартирный рынок в блоке В.

На диаграмме 1 изображено распределение квартир, предлагаемых сегодня, по формату. Из диаграммы видно, что здесь основной формат квартир (данные за декабрь 2005 года) – 3-комнатные (40.9%) и 2-комнатные (29.7%), несколько меньше 1-комнатных (17.7%). Есть в блоке В и 4-комнатные (10.66%). Больших 5-комнатных квартир в блоке В всего 1%. Как и в блоке А, значительное количество 4-комнатных квартир в блоке В говорит о том, что этот район стал застраиваться многоквартирными домами относительно недавно.

Также выяснилось, что за последние три года лидерами предложения на рынке недвижимости в этом районе были 2-комнатные квартиры. Но в последние несколько месяцев, как показало наше исследование, число «двушек» постоянно уменьшалось, а «трешек», наоборот – росло. Начиная с сентября-октября 2005 года 3-комнатных квартир на рынке этого района города стало больше, чем квартир другого формата. Также наблюдается некоторый рост предложения 4-комнатных квартир. Такое изменение привело к увеличению средней «комнатности» с уровня 2.2 в начале до 2.5 в конце 2005 года. Основные типы строений, в которых предлагаются квартиры в блоке В: кирпичные (52.9%), панельные (40.1%), монолитные (6.9%).

Рынок домов в блоке В.

Распределение домов по формату в блоке В показано на диаграмме 2. Следует отметить, что домов в блоке В очень мало, поэтому здесь немного трудно привести совсем статистически достоверные данные. Из диаграммы видно, что больше всего в блоке В 2-комнатных домов (33%) и 4-комнатных домов (27%). Средняя «комнатность» домов в декабре 2005 года была равна 3.95. Это не очень высокий показатель для домов в городе Алматы.

Основной тип строения домов в блоке В, Бостандыкского района, в процентном соотношении, – кирпичные дома (71.4%), деревянные дома (21.4%) и каркасно-камышитовые дома (7.1%).

Отметим, что общий спад предложения домов обусловлен в основном сильным спадом на рынке количества кирпичных домов.

Таким образом, типичным объектом продажи в рассматриваемом блоке В является 2-3-комнатная квартира в кирпичном или панельном доме или 2-4-комнатный кирпичный дом.

Стоимость – уровень и динамика

На рисунке 2 показано изменение индекса для квартир, продаваемых в блоке В Бостандыкского района. Мы видим, что: - как и в других блоках, индексы для квартир в кирпичных и панельных домах в блоке В имеют одинаковую динамику. В среднем индекс для квартир в кирпичных домах выше индекса для квартир в панельных примерно на 100-120 долларов США;
- характерный переход для квартир в целом по городу в 2004 году «подъем-падение-подъем» есть также и в динамике изменения индекса для квартир в блоке В;
- рост индекса для квартир в кирпичных домах (30$/кв.м), панельных (28.6$/кв.м );
- уровень индекса для квартир в кирпичных домах сегодня - 1 474 $/кв.м, в панельных – 1 360 $/кв.м, в монолитных – 1 257 $/кв.м. Среднее значение индекса для всех квартир равно 1 420 $/кв.м;
- на кривых изменения индекса для домов в блоке В (рис. 3) виден постоянный рост. Скорость изменения индекса разная: для кирпичных домов – 28.2 $/кв.м в месяц, для каркасно-камышитовых – 21.7 $/кв.м в месяц;
- уровень индекса для домов блока В Бостандыкского района сегодня – для кирпичных домов 1289 $/кв.м, для каркасно-камышитовых1372 $/кв.м. Среднее значение индекса для всех домов равно 1285 $/кв.м;
- отметим, что за последние три года индекс для домов в блоке В был постоянно выше индекса квартир на 150-250$, но в последние два месяца ушедшего года картина поменялась. Теперь квадратный метр в квартире стал дороже, чем в доме на 200-300$. Это указывает на снижение интереса покупателей к сектору домов в блоке В Бостандыкского района.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ


Опубликовано 12 января 2006 6858 просмотров Добавить комментарий