Все регионы 

Бостандыкский район, блок А


Границы рассматриваемого блока – улицы Саина, Рыскулбекова и река Большая Алматинка

Мы продолжаем публикацию цикла статей, посвященных исследованию рынка недвижимости в различных районах города Алматы. Сегодня мы рассмотрим блок А Бостандыкского района. Границы рассматриваемого блока – улицы Саина, Рыскулбекова и река Большая Алматинка. В блок А входят все микрорайоны «Орбита». На территории этого блока расположено несколько школ, кинотеатр, рынки, стадион.

Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить стоимость своего жилья и ее возможное изменение в будущем. В статье использована база данных газеты «Крыша». Обработано 41 172 объявления.

Предложение – объем и динамика

На рис. 1 показана динамика предложения по квартирам и домам в блоке А.

Из рисунка видно, что:
- в блоке А рынок недвижимости – типичный продукт АДК. 93% жилого фонда – квартиры и только 7% – дома, что очень характерно для города;
- динамика предложения квартир носит периодический характер с постепенным увеличением. Наблюдаемые максимумы в летнее время: 2003 год – 1 000 квартир в месяц, 2004 год – 1 300, 2005 год – 1 580;
- в предложении домов нет годовой волны, есть только постепенный подъем, но количество домов остается очень незначительным;
- активность рынка в блоке А возрастала следующим образом : 9 227 объектов в 2003 году, 13 316 объектов в 2004 году и 17 193 объекта в 2005 году. Ежемесячно добавляется около 26 новых объектов на продажу, что соответствует увеличению примерно на 2.1% в месяц. Это довольно высокий рост активности. Что свидетельствует о большом интересе покупателей и продавцов недвижимости в этом блоке.

Предложение – структура

Рынок квартир в блоке А

На диаграмме 1 изображено распределение по формату предлагаемых сегодня квартир. Из диаграммы видно, что основной формат квартир – 3-комнатные (в декабре 2005 года 37%) и 2-комнатные (31%), несколько меньше 1-комнатных (21%). В отличие от других блоков здесь много 4-комнатных (10.5%). Больших 5-комнатных квартир в блоке А – 1%. Наличие на рынке 4-комнатных квартир в таком количестве, возможно, указывает на то, что блок А застраивался во времена, когда большие квартиры уже не считались ненужной роскошью.

Расчеты показывают, что за последние три года лидерами предложения были 3-комнатные квартиры. Это было хорошо видно для 2003 года и особенно для 2005 года. Предложение 1-комнатных за последние два года держится примерно на одном уровне. Для 2-комнатных – небольшой рост предложения. Средняя «комнатность» квартир в блоке А высока – 2.7, что отражает общую структуру квартирного сегмента.

Основной тип строений, в которых предлагаются квартиры в рассматриваемом блоке – это панельные (72%), кирпичные (20.7%), монолитные (7.2%).

Рынок домов в блоке А

Распределение по формату домов в блоке А показано на диаграмме 2. Домов в блоке А очень мало. Но среди них выделяются 5-комнатные дома. Их доля в общем объеме составляет 28.6%. Примерно равные доли на рынке у 3- 4- и 6-комнатных домов – по 17%. Средняя «комнатность» домов сегодня равна 5.0. Отметим, что средняя «комнатность» домов в этом блоке в течение 2005 года снизилась со значения 6.5 до 5.0.

Основные типы постройки для домов в блоке А – кирп. (94.6%). Остальные – карк.-камыш. (5.4%).

Постепенное увеличение количества предлагаемых домов целиком обусловлено появлением на рынке в блоке А новых кирпичных домов.

Таким образом, типичным объектом продажи в блоке А является 3-комнатная квартира в панельном доме или 5-комнатный кирпичный дом.

Стоимость – уровень и динамика

На рис. 2 показано изменение индекса для квартир, продаваемых в блоке А Бостандыкского района.

Из рисунка видно, что:
- индексы для квартир в кирпичных и панельных домах в блоке А имеют совершенно одинаковую динамику и один и тот же уровень. «Кирпичный» индекс для квартир в кирпичных домах больше, чем для квартир в панельных примерно на 80 долларов США;
- характерный для квартир переход 2004 года «подъем-падение-подъем» есть в динамике индекса квартир блока А;
- рост индекса для квартир в кирпичных (26.7$/кв.м) и панельных (26.1$/кв.м в месяц) почти не отличается;
- сегодня уровень индекса для квартир в кирпичных домах – 1 344$/кв.м, в панельных – 1 256 $/кв.м, в монолитных – 1 251$/кв.м. Среднее по всем квартирам значение индекса равно 1 274$/кв.м;
- на кривых изменения индекса для домов в блоке А (рис. 3) виден постоянный рост. Скорость изменения индекса разная – для кирпичных домов 24.2$/кв.м в месяц, для каркасно-камышитовых – 28.7$/кв.м в месяц;
- сегодня уровень индекса для домов в блоке А Бостандыкского района для кирпичных домов – 1 551$/кв.м, для каркасно-камышитовых – 1 000 $/кв.м. Среднее по всем домам значение индекса равно 1 531$/кв.м.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ


Опубликовано 5 января 2006 5553 просмотра Добавить комментарий