Учитывая пожелания наших читателей, мы уточнили порядок проведения процедуры приватизации недвижимого имущества, обратившись для этого в Департамент жилья г. Алматы и в юридические фирмы города, а также собрали полезную информацию для владельцев неприватизированных квартир.

Какие права имеют жильцы неприватизированной квартиры? Если квартира не приватизирована, то ее собственником является государство. Поэтому проживающим в ней людям, которые являются только нанимателями, нельзя ни продать, ни поменять ее. Можно только сдавать внаем, согласно п. 3 ст. 84 Закона РК «О жилищных отношениях». Отношения между жильцом и государством строятся на основе договора найма (или ордера). А вот после приватизации (оформления в частную собственность) гражданин вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Правовые основы приватизации из госфонда содержатся в Постановлении правительства от 24.01.92 № 66 «Об утверждении Положения о приватизации государственного жилищного фонда в РК». Так, приватизировать госквартиры (дома) и общежития комнатного типа имеют право только граждане, постоянно проживающие в Республике Казахстан. Приватизация государственного жилищного фонда реализуется путем бесплатной передачи (один раз) или продажи в собственность гражданам жилых помещений, занимаемых ими.

Кто из жильцов станет собственником жилья после приватизации? Начнем с того, что наниматель жилища из государственного жилищного фонда вправе приватизировать жилище с согласия совершеннолетних членов семьи в порядке приватизации и на условиях, установленных законодательством РК (статья 13 Закона «О жилищных отношениях»). Жилые помещения комнатного типа в общежитиях госжилфонда также могут быть приватизированы гражданами, проживающими в них постоянно. Отметим, что жилище после приватизации переходит в общую совместную собственность нанимателя и всех постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих. А жилище, в котором проживает несколько нанимателей («коммуналка», такие еще есть в Алматы), может быть приватизировано только с согласия всех нанимателей и их совершеннолетних членов семьи. В этом случае квартира поступает в общую долевую собственность всех нанимателей.

Справка Членами семьи нанимателя жилища признаются постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Родители супругов, а также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с нанимателем, могут быть признаны членами семьи нанимателя только по взаимному согласию. Членами семьи нанимателя жилища могут быть признаны в исключительных случаях и другие лица, если они постоянно проживают с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство не менее пяти лет. Нетрудоспособные иждивенцы являются членами семьи нанимателя, если они постоянно проживают с нанимателем. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем правами и несут обязанности, вытекающие из договора найма жилища из государственного жилищного фонда.

Что делать родственникам, если человека, который получал от государства квартиру, в данный момент уже нет в живых? В случае смерти нанимателя неприватизированного жилья его близкий родственник, прописанный в этом жилье, может с согласия остальных совершеннолетних членов семьи потребовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Получить же в наследство неприватизированную квартиру, если в данной квартире никто не прописан, крайне затруднительно. Но, по опыту юристов, иногда это удается в судебном порядке. Право приватизации также переходит к членам семьи умершего (погибшего), если последний имел на это право.

Правда ли, что, если человек проживает в неприватизированной квартире более 15 лет, эта квартира автоматически становится его собственностью? Как мы уточнили у юристов, 15-летний срок для приобретения в собственность квартиры (или другой недвижимости) в силу приобретательской давности возможен, согласно статье 240 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Правда, тут имеется в виду, что «лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее своим недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом не менее 5 лет, приобретает право собственности на это имущество». В случае с неприватизированной квартирой это правило мало применимо. Потому что если гражданин проживает в государственном жилье на основании ордера или договора найма, то он владеет этим имуществом не как своим собственным, а как наниматель. И, наконец, чтобы являться собственником квартиры, которая не приватизирована, необходимо ее приватизировать. Какие виды жилья не подлежат приватизации? Приватизации не подлежат жилые помещения коечного типа, предоставленные лицам, работающим по срочному трудовому договору (контракту), студентам (курсантам, аспирантам) и учащимся на период учебы. Также нельзя приватизировать жилые помещения, сдаваемые внаем в соответствии с отдельными договорами найма нескольким нанимателям («коммуналки»), в случае несогласия хотя бы одного из них осуществить покупку. Приватизация квартир в домах, являющихся памятниками истории и культуры, допускается с обязательного согласия соответствующих государственных органов. Перечень запретов продолжают следующие жилые помещения:
- во временных строениях;
- в строениях, имеющих неплановые постройки до оформления последних в установленном порядке;
- помещения, не отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям;
- в домах закрытых военных городков;
- расположенные на территории санаториев, профилакториев, домов отдыха, охотничьих хозяйств, заповедников, природных заказников и других природоохранных объектов и находящихся в их ведении;
- в ведомственных домах учреждений социальной защиты населения и ряде других.

Сейчас многих в Алматы волнует вопрос, если квартира государственная, нужно ли ее приватизировать при сносе под госнужды или можно и без этого получить жилье от государства? На практике, как нам пояснили в юридическом отделе ГКП «Алматыжер», сотрудники этого предприятия оказывают поддержку тем гражданам, которые на момент проведения подготовительных мероприятий по изъятию для госнужд все еще не приватизировали свое жилье, с тем чтобы процесс проходил в рамках «собственник – государство – застройщик». В случае приватизации квартира будет считаться собственностью и владельцу выплатят ее рыночную стоимость за каждый квадратный метр. С другой стороны, за неприватизированную квартиру жилье предоставляется по санитарной норме. На одного человека эта норма сейчас составляет от 15 до 18 кв. метров. Значит, в таком вопросе важно, каков состав семьи и какова площадь квартиры. Проблема в том, что в реальных условиях сноса под госнужды такие случаи сейчас редки.

Куда нужно обращаться по вопросам приватизации жилья? В Департаменте жилья г. Алматы по адресу: ул. Жарокова, 215, угол ул. Тимирязева (тел. 75-59-92), нужно подняться на 3-й этаж, где располагается отдел приватизации (каб. № 316). Список документов можно уточнить на стенде в коридоре. Чтобы собрать все требуемые бумаги, придется обойти такие организации, как отдел миграционной полиции РУВД, БТИ, Адресное бюро и другие (всего в списке 7–10 документов и различных справок). Расписание работы отдела приватизации: с понедельника по четверг (9.00–16.00), обед с 13.00 до 14.00. Выдача готовых документов происходит в рабочие дни с 16.00 до 18.00, кроме пятницы, неприемного дня.

Каковы перечень и содержание документов, необходимых для оформления договоров приватизации из государственного жилищного фонда? К заявлению прилагается оригинал правоустанавливающего документа на жилье – ордер или договор найма. Нужна будет Книга учета жильцов (в оригинале) из паспортного стола в РУВД. Затем информационные справки из Адресного бюро (ул. Кабанбай батыра, 126) на всех совершеннолетних, включенных в ордер. Форма №2 из БТИ о том, что на момент выдачи на гражданина не зарегистрировано другое жилье на праве собственности. Далее – план-схема квартиры из БТИ. Если квартира-коммуналка с общей кухней, коридором, то письменное и нотариально заверенное согласие всех остальных нанимателей. А гражданам, менявшим прописку после 1991 года, потребуется еще и справка с прежнего места жительства о том, что они по предыдущему адресу не участвовали в приватизации жилья. Военнослужащие предоставляют разрешение на приватизацию по ведомственной принадлежности. Из личных документов – удостоверения личности и свидетельства о рождении детей. Отдельно оговаривается, что в случае необходимости сотрудниками Департамента жилья могут быть затребованы дополнительные документы.

Подготовила Иветта ШУТОВА.
Фото Фархата ШАМШИДИНОВА