Все регионы 

Сколько стоит мой дом?


За ответами на вопросы наших читателей о том, из каких этапов состоит процесс оценки недвижимости, о порядке проведения осмотра частных домов, о сроках и стоимости таких услуг мы обратились в оценочные фирмы, получившие право на такую деятельность от государства в порядке, установленном Законом «О лицензировании».

В каких целях можно заказать оценку дома и из каких этапов состоит этот процесс? Оценка частного дома может проводиться в различных целях. Например, для сделок купли-продажи, для определения залоговой стоимости в целях кредитования, страхования, сдачи в аренду, раздела имущества, судопроизводства, налогообложения. Действия специалиста по оценке включают целый ряд мероприятий, начиная с осмотра объекта недвижимости, сбора информации о его физических характеристиках и кончая анализом окружения объекта оценки и наилучшего его использования. Затем в течение 1-3 рабочих дней производится непосредственный расчет стоимости объекта и составление Отчета об оценке недвижимости.

Что потребуется от хозяев для организации оценки имущества? Из фирмы, в которой заказывается оценка, специалиста для проведения всей процедуры, скорее всего, придется туда и обратно доставлять на своем транспорте. Поэтому нужно распланировать свое время с учетом того, что сам осмотр длится минут 30. В ходе осмотра оценщик фотографирует те элементы дома, которые будут заноситься в акт осмотра и задает дополнительные вопросы хозяевам.

Что именно будет интересовать оценщика в частном доме? Сначала, как правило, оценивается сам дом, а именно: из какого материала дом изготовлен (кирпич, панель, монолит, керамзитобетон и пр.), внешняя и внутренняя отделка стен, чем покрыта кровля и ее состояние, материал, из которого изготовлены окна, потолок, пол. Оценивается состояние сантехники, наличие балконов и мансард. Далее оценщик поинтересуется, какой величины придомовой участок, из чего сделано его ограждение. Надворные постройки тоже учитываются при оценке дома, отмечается наличие бани, гаража, навеса, летней беседки, летней кухни, сарая и прочего. Наличие коммуникаций также учитывается при оценке имущества, например, газоснабжение – центральное, газ привозной или вообще отсутствует; холодная и горячая вода; канализация – центральная или автономная.

Какой документ составляется при осмотре частного дома? При осмотре частного дома все данные заносятся в акт осмотра недвижимости, в котором учитывается около 35 различных параметров. Это подробные сведения о районе, в котором располагается жилье: местоположение строения относительно транспортных линий и характеристики самого дома, на каких улицах (и возле каких) находится объект, доступность общественного транспорта, близость учебных, торговых, культурных центров и общее состояние экологии в этом районе. Далее, расположен ли дом на проезжей части, вблизи от дороги или далеко от нее. Будут оцениваться чистота прилегающей территории, наличие насаждений и их плотность. К тому же в акт осмотра частного дома входит категория так называемых специальных удобств (то есть, что находится в радиусе 100-300 метров от объекта оценки) – автостоянка, магазин, рынок, автобусная остановка. Вносятся в акт также наличие подвального помещения, количество этажей, комнат, их площадь. Имеет значение, куда выходят окна дома: на проезжую часть, во двор или на спокойную внутреннюю улицу.

Какой документ является результатом работы по оценке недвижимости? Результатом оценки недвижимости является Отчет об оценке. На его составление уходит 2-3 рабочих дня, получается толстая папка с документами, куда входит акт осмотра дома с фотографиями. Есть вариант ускоренного оформления оценки – 1 день. Но это обойдется дороже. Средняя цена по городу на оценку частного дома – 5-9 тысяч тенге. Однако, если строение дороже 70 тысяч у.е., то цена за услуги по оценке увеличивается до 12-15 тыс. тенге (элитные коттеджи) или в процентах от общей стоимости, например, 0.05%. Реальный «срок годности» оценки в рыночных условиях – 3-4 месяца. Однако срок действия оценки может меняться в зависимости от того, какие требования к этому вопросу предъявляет организация, для которой заказчик готовит оценку дома.

Какие документы требуются для того, чтобы заказать оценку дома? При обращении к независимому оценщику или в компанию, занимающуюся оценкой, нужно удостовериться в том, что у них есть непросроченная государственная лицензия. Затем, до проведения осмотра объекта на месте, заказчику нужно собрать пакет документов. Это госакт на землю, правоустанавливающий документ на дом – договор купли-продажи (или дарения, наследства и пр.), свидетельство о госрегистрации дома, его техпаспорт и информационная справка о собственнике из БТИ. В некоторых случаях могут потребоваться данные по коммунальным платежам и налогам. Из личных документов – удостоверение личности и РНН.

Следует помнить, что оценщик никак не влияет на стоимость жилья, он ее фиксирует. Независимая оценочная экспертиза позволяет дать объективную информацию о реальной цене объекта и, возможно, будет полезна при принятии важных решений.

Справка

Профессионалами при оценке недвижимости применяется сочетание трех подходов – затратного, сравнительного и доходного. Затратный подход вычисляет, сколько нужно потратить средств, чтобы построить заново сносимое здание, но с учетом его износа (применяется в основном при расчетах для налогообложения). Сравнительный подход сравнивает какой-либо объект с аналогичными, выставляемыми на продажу в этом же районе. А доходный основывается на предпосылке, что стоимость недвижимости (скажем, дома) зависит от величины дохода, который он может принести.



Подготовила Иветта ШУТОВА.
Коллаж Сергея МАЛИКОВА



Опубликовано 11 августа 2006 31942 просмотра Добавить комментарий