Территориально в блок С входят микрорайоны «Аксай-1,1а,2,2а,3,3а,3б,4,5», «Баян-Аул», «Алтын бесик», «Жетысу-1,2,3,4»

Сегодня мы продолжим исследование рынка недвижимости в Ауэзовском районе и рассмотрим два блока – С и D. В блок С входят микрорайоны «Аксай-1,1а,2,2а,3,3а,3б,4,5», «Баян-Аул», «Алтын бесик», «Жетысу-1,2,3,4». На территории блока С расположены несколько школ, авторынок, жилые массивы. В 80-х годах значительная часть территории блока С представляла собой совхозные поля. Сегодня, наверное, молодежь не поверит, что в то время прямо за улицей Саина, на западе, густо росла кукуруза. Но в те же 80-е годы город смело шагнул в сторону поселка Дружба, и довольно быстро стали подниматься новые микрорайоны.

Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить стоимость своего жилья и ее возможное изменение в будущем. В статье использована база данных газеты «Крыша». Обработано 59 369 объявлений. Предложение – объем и динамика На рисунке 1 показана динамика предложения по квартирам и домам в блоке С.

Из рисунка видно, что:
– в блоке С, как и в блоке В, в основном продаются квартиры (сегодня 96%), доля домов очень мала (сегодня 4%);
– динамику предложения квартир за три последних года можно описать как периодическое годовое изменение с постепенным общим ростом.

Так, если в 2003 году летний максимум был примерно 1 400 квартир/месяц, в 2004 году – 1 800 квартир/месяц, то в нынешнем 2005 году максимум предложений составил в сентябре 2 300 квартир/месяц. Время максимума сместилось с летних месяцев на осень. В этом году максимум количества продаваемых квартир растянут по времени, что говорит о росте общей активности блока С;

– предложение домов, продающихся в блоке С, почти не подвержено сезонным изменениям. Количество предлагаемых домов постепенно растет;
– активность (за первые 11 месяцев каждого года) блока С возрастала следующим образом: 12 543 объекта в 2003 году, 17 369 объектов в 2004 году и 23 177 объектов в 2005 году. В блоке С ежемесячно добавляется в среднем около 39 новых объектов на продажу, что соответствует увеличению примерно на 2% в месяц. Этот темп роста активности для квартир и домов примерно одинаков. Предложение – структура Квартирный рынок блока С

Распределение по формату предлагаемых сегодня квартир показано на диаграмме 1.

Видно, что основной формат квартир – 2-комнатные (26%) и 3-комнатные (41%). Далее идут 1-комнатные (19%) и 4-комнатные (13%). Больших 5-комнатных квартир в блоке С мало – только 1% от общего количества (как и в блоке В).

Предложение мало- и среднеформатных 1-, 2- и 3-комнатных квартир в течение 2003-2004 годов вело себя одинаково – т.е. одновременно росло и одновременно падало. Но в 2005 году совпадающие ранее кривые предложения разошлись: предложение 1-комнатных осталось на том же уровне, а количество 2- и особенно 3-комнатных квартир значительно выросло. Можно даже утверждать, что весь рост активности блока С обусловлен именно этим увеличением количества 2- и 3-комнатных квартир на рынке. Количество 4-комнатных квартир на рынке постепенно, независимо от сезона, растет. Эти структурные изменения нашли свое отражение в таком параметре, как средняя «комнатность» – он изменился с уровня 2.3 в 2004 году до сегодняшнего значения 2.55. Рынок постепенно сдвигается в сторону квартир большого формата.

Основной тип строений, в которых предлагаются квартиры блока С – панельные дома, их строил тоже, наверное, АДК. Доля панельных домов – 73%. Остальные строения кирпичные (15.9%) и монолитные (11.5%). Напомним, как мы уже выяснили, квартиры в панельных домах имеют большую динамику предложения, чем квартиры в домах других строений.

Рынок домов блока С

Распределение домов в блоке С по формату показано на диаграмме 2.

Домов в блоке С мало. По количеству предложений выделяются 4-, 5-, 6- и 7-комнатные дома. Их доли – 29%, 14,%, 16% и 14% соответственно. Так как преобладают дома достаточно большого формата, то соответственно и средняя «комнатность» этого сегмента рынка высока, и ее уровень равен 5.4. Основной тип строений домов в блоке С – кирпичные (75.4%), остальные – каркасно-камышитовые (20%) и деревянные (5%). Наблюдаемый рост общего количества домов в 2005 году целиком обусловлен появлением на рынке блока С новых кирпичных домов. В 2005 году таких домов стало на рынке в два раза больше, чем в 2004 году.

Таким образом, типичным объектом продажи в блоке С является 3-комнатная квартира в панельном доме и 4-комнатный кирпичный дом. Стоимость – уровень и динамика На рис. 2 показано изменение индекса для квартир, продаваемых в блоке С Ауэзовского района. Из этих рисунков следует, что:
– индексы для кирпичных, панельных и монолитных домов в блоке С имеют совершенно одинаковую динамику и одинаковый уровень. Различия в стоимости квадратного метра площади не превышают 100 долларов США;
– характерный для 2004 года переход «подъем-падение-подъем» виден и в динамике индекса для квартир блока С. Но этот переход здесь ниже, чем в других районах города;
– рост индекса для квартир в кирпичных, панельных и монолитных домах почти не отличается и равен 25-26 $ /месяц;
– сегодня уровень индекса для квартир в кирпичных домах – 1 259$/кв.м, в панельных – 1 186 $/кв.м, в монолитных – 1 191$/кв.м. Среднее значение индекса для квартир в домах всех строений равно 1 198 $/кв.м;
– на кривых изменения индекса для домов в блоке С (рис. 3) виден постоянный рост. Скорость изменения индекса разная: для кирпичных домов – 31 $/месяц, для каркасно-камышитовых – 33.4 $/месяц. Дома в блоке С дорожают значительно быстрее квартир;
– уровень индекса для домов в блоке С Ауэзовского района сегодня для кирпичных домов – 1 441 $/кв.м, для каркасно-камышитовых – 1 500 $/кв.м, для деревянных около 740 $/кв.м. Среднее значение индекса для домов всех строений равно 1 448 $/кв.м.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Индекс рынка - среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.

Предложение - количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» - среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.