Для анализа трёх сегментов рынка было обработано73789 объявлений

Прошел ноябрь, и хорошо бы подвести его итоги. Рынок недвижимости живет, дышит, и все постепенно меняется. За период октябрь-ноябрь в нашу газету было подано 73 789 объявлений. Обработав весь этот массив, мы выяснили динамику предложения по продаже квартир, домов, аренде квартир, а также смогли получить все ценовые изменения.

Продажа квартир

Сколько всего квартир еженедельно предлагалось на продажу за октябрь-ноябрь, показано в таблице 1. Здесь же можно увидеть и те изменения, которые произошли за месяц.
Табл. 1
Октябрь
Ноябрь
+/-
%
1-комн.
1000
938
- 62
- 6.2
2-комн.
1 729
1 744
+ 15
+ 0.87
3-комн.
2 143
2 090
- 53
- 2.47
4-комн.
554
550
- 4
- 0.72
Всего
5 426
5 332
- 104
- 1.92
Сильно уменьшилось (более чем на 6%) число однокомнатных. Отметим, что в октябре тоже было сильное уменьшение числа однокомнатных. Можно уже говорить о некоторой тенденции сворачивания сектора 1-комнатных квартир к концу года. Число 3-комнатных тоже уменьшилось (на 53 квартиры), но так как на рынке 3-комнатных гораздо больше, чем однокомнатных, то и относительное уменьшение для 3-комнатных меньше – всего на 2.5%. Практически не изменилось число 2- и 4-комнатных квартир. Среднегородская «комнатность» в октябре была равна 2.41, а в ноябре за счет изменения числа квартир стала 2.42, то есть практически не изменилась.

Общее число предлагаемых квартир уменьшилось, причем существенно – почти на 2% за месяц. Это тоже, вероятно, связано с приближением Нового года.

Изменение стоимости квадратного метра общей площади для квартир города показано в таблице 2.
Табл. 2
Октябрь
Ноябрь
+/-
%
1-комн.
1 248 $
1 238 $
- 10 $
- 0.8
2-комн.
1 323 $
1 396 $
+ 73 $
+ 5.52
3-комн.
1 404 $
1 512 $
+ 108 $
+ 7.69
4-комн.
1 666 $
1 700 $
+ 34 $
+ 2
Среднее
1 411 $
1 484 $
+ 73 $
+ 5.17
Здесь основная тенденция – рост для всех квартир с форматом «больше 1 комнаты». Причем 3-комнатные и 2-комнатные очень серьезно «потяжелели» в ноябре – 5.5-7.7% за месяц. Это очень высокий подъем. «Двушки» и в октябре поднялись почти на 6%, и в ноябре на 5.5%. В итоге за два месяца – более 10% прибавки. Еще больший – 11%-й суммарный за октябрь-ноябрь подъем виден и для «трешек». Этот сегмент рынка – 2-3-комнатные – дорожает и дорожает. Это что, рост реального интереса или просто «деньги нужны»? Среднегородской уровень стоимости квадратного метра за ноябрь тоже значительно вырос – более чем на 5%. Темп роста несколько снизился по сравнению с октябрем (6.2%), но остается очень высоким. Для сравнения, в Москве за ноябрь по данным Индикатора рынка недвижимости (www.irn.ru), рост этого показателя рынка составил всего 4.2 %. Как и в октябре, в ноябре мы обгоняем Москву.

Продажа домов

Всю картину по еженедельному предложению в сегменте частных домов можно увидеть в таблице 3 – количество предложения и динамика за два последних месяца.
Табл. 3
Октябрь
Ноябрь
+/-
%
1-комн.
4
1
- 3
- 75
2-комн.
57
50
- 7
- 12.28
3-комн.
129
118
- 11
- 8.53
4-комн.
195
183
- 12
- 6.15
Всего
385
352
- 33
- 8.57
В этом сегменте рынка общий спад. Домов продается все меньше и меньше, причем всех форматов. Наиболее сильное падение предложения для 1-2-комнатных домов.

Однокомнатные дома – вообще не очень характерный объект для продажи в южной столице. В одном из аналитических материалов мы отмечали, что стоимость 3-комнатного дома примерно равна стоимости 2-комнатной квартиры, 2-комнатного дома – соответственно 1-комнатной квартиры. Интересно, чему соответствует стоимость 1-комнатного дома? Наверное, комнате в приватизированном общежитии.

Общее падение предложения по домам продолжается уже минимум два месяца, и это, скорее всего, проявление годовой волны – рынок домов впадает в зимнюю «спячку». Это было видно по октябрю – падение на 10%, это продолжается и в ноябре – уменьшение на 8.6%. На следующий месяц – декабрь – можно достаточно уверенно прогнозировать дальнейшее снижение количества предложений по продаже домов.

Средняя «комнатность» домов немного увеличилась с уровня 3.34 в октябре до значения 3.37 в ноябре.

Средняя стоимость квадратного метра в домах в ноябре тоже не стояла на месте. Полученные данные для октября-ноября приведены в таблице 4.
Табл. 4
Октябрь
Ноябрь
+/-
%
1-комн.
1 076 $
788 $
- 288 $
- 26.77
2-комн.
1 065 $
1 034 $
- 31 $
- 2.91
3-комн.
1 054 $
1 125 $
+ 71 $
+ 6.74
4-комн.
1 178 $
1 210 $
+ 32 $
+ 2.72
Среднее
1 134 $
1 174 $
+ 40 $
+ 3.53
Из таблицы видно, что малоформатные дома (1-2-комнатные) подешевели, а 3-4-комнатные подорожали, причем 3-комнатные существенно, почти на 7%. Это значение почти в два раза превышает общегородское подорожание домов.

В целом по городу месячное увеличение стоимости квадратного метра ниже, чем в октябре – было почти 9%, в ноябре – только 3.5%. Видимо, тоже сказывается общее сокращение активности на рынке домов.

Аренда квартир

Количество еженедельно сдаваемых квартир и все изменения в октябре-ноябре показаны в таблице 5.
Табл. 5
Октябрь
Ноябрь
+/-
%
1-комн.
328
376
+ 48
+ 14.63
2-комн.
482
517
+ 35
+ 7.26
3-комн.
400
387
- 13
- 3.25
4-комн.
121
109
- 12
- 9.92
Всего
1 331
1 389
+ 58
+ 4.36
Изменения за месяц отличаются для малоформатных и больших квартир. Сильно увеличилось предложение 1-комнатных – почти на 15%. Меньше (на 7%), но тоже выросло число 2-комнатных. Предложение по аренде 3- и 4-комнатных уменьшилось за ноябрь. Но в целом по городу за счет увеличения 1- и 2-комнатных общий объем этого сегмента рынка вырос на 4.36%. Этот уровень немного ниже, чем в октябре – 5.6%.

Изменение стоимости аренды разноформатных квартир за октябрь-ноябрь показано в таблице 6.
Табл. 6
Октябрь
Ноябрь
+/-
%
1-комн.
350 $
359 $
+9 $
+ 2.57
2-комн.
671 $
652 $
- 19 $
- 2.83
3-комн.
1 112 $
1 084 $
- 28 $
- 2.52
4-комн.
1 783 $
1 840 $
+ 57 $
+ 3.2
Для 1- и 4-комнатных стоимость аренды выросла на 2-3 %, примерно на столько же упала стоимость аренды 2- и 3-комнатных.

И если в октябре стоимость аренды для всех форматов квартир росла, то в ноябре имело смысл снять 2-или 3-комнатную – они немного подешевели.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Индекс рынка - среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.

Предложение - количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» - среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.