Границы блока: западная – улица Розыбакиева, северная – улица Гоголя, восточная – улица Байтурсынова, южная – проспект Абая

В этом номере мы продолжаем исследование Алмалинского района с точки зрения рынка недвижимости. Сегодня объектом нашего анализа является географический центр рассматриваемого района – блок D. Границы этого блока: западная – улица Розыбакиева, северная – улица Гоголя, восточная – улица Байтурсынова (бывш. Космонавтов), южная – проспект Абая. На территории блока D расположены три школы, спортивный комплекс, бассейн, театр им. Мухтара Ауэзова, институты, знаменитый Дворец бракосочетаний. Это очень большой блок, и он застроен более-менее однотипными строениями. Как всегда, мы подробно рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения.

Жители блока, пользуясь данными этой статьи, смогут более точно определить стоимость своего жилья и ее возможное изменение в будущем. В статье использованы данные газеты «Крыша». Обработано 79 599 объявлений.

Предложение – объем и динамика

На рис. 1 изображено изменение предложения по квартирам и домам блока D. На основании полученных данных можно сформулировать следующие выводы:
- блок D – ярко выраженный внутригородской район, почти вся застройка которого – многоквартирные дома. Соотношение квартиры-дома сегодня в блоке D - 35:1, то есть квартир продается в 35 раз больше, чем домов;
- кривая для предложения квартир типичная – есть годовая волна, есть максимумы летом и минимумы зимой, есть общий рост предложения с годами. Отметим разницу динамики предложения квартир для блока C и D – в блоке D весь 2005 год – стабильный, а не волнообразный подъем, как наблюдалось в блоке C;
- предложение домов, продаваемых в блоке D, имеет плавный максимум в 2004 году и постепенное снижение в 2005 году. В максимуме ежемесячно предлагалось около 160 домов, сегодня – около 100. Район урбанизируется и постепенно превращается в район только многоквартирных домов. Видимо, связано это со сносом и так немногочисленных частных домов;
- активность (за первые 10 месяцев каждого года) блока D возрастала следующим образом – 15 756 объектов в 2003 году, 20 035 объектов в 2004 году и 24 139 объектов в 2005 году. В блоке D ежемесячно добавляется около 45 новых объектов на продажу. Для сравнения – в блоке С ежемесячно добавлялось только 9 новых объектов. Территориально блок D больше блока C примерно в три раза, при этом активность растет быстрее в 5 раз. Это говорит о том, что в блоке D интенсивно идет купля-продажа недвижимости и этот блок интересен потенциальным покупателям.

Предложение – структура

Квартирный рынок блока D. Основной формат квартир – 2- и 3-комнатные. Меньше – 1-комнатных, еще меньше 4- комнатных и более. Многоквартирные дома этого блока – типичные строения эпохи позднего социализма.

Динамика увеличения предложения 1- 2- и 3-комнатных квартир аналогична квартирной кривой на рис. 1. Есть такой же подъем в первом квартале 2004 года, причем сильнее всего этот подъем был для 1- и 2-комнатных квартир, меньше для 3-комнатных. Для 4-комнатных квартир этого явления не было вообще – есть плавный подъем за весь период рассмотрения.

В последнее время отмечается спад предложения для 1-комнатных квартир и рост количества предлагаемых квартир формата «больше 1 комнаты». Соответственно меняется и средняя «комнатность» квартир блока D. В 2003 году она была равна 2.5, в 2004 снизилась до 2.1-2.2, а в 2005 году за счет увеличения предложения 2- 3- и 4-комнатных снова выросла до 2.5. Можно прогнозировать, что в ближайшее время рынок квартир «больше 1 комнаты» будет расширяться и средняя «комнатность» станет еще больше. Это говорит о том, что в блоке D интересы покупателей смещаются в сторону все более форматных квартир.

Квартиры блока D находятся в кирпичных (52%), панельных (43%) и деревянных (5%) домах. Доли кирпичных и панельных строений были до 2005 года примерно равными. С начала 2005 года по июль доля панельных увеличилась, и квартиры в таких домах стали доминировать на рынке, затем в августе-октябре картина поменялась. Сейчас на рынке больше квартир в кирпичных домах.

Рынок домов блока D. Доля этого сегмента в рассматриваемом блоке – примерно 2.5-3% от общего объема предлагаемой недвижимости. Причем число предлагаемых квартир увеличивается, а домов, наоборот, снижается. Но даже среди этого небольшого количества домов можно выделить дома с форматом «больше 3 комнат». Именно они и представляют почти весь рынок домов. О каких-либо временных тенденциях предложения домов разного формата говорить трудно, так как статистика мала. Средняя «комнатность» домов весь 2005 год растет, и сегодня ее значение равно почти 4.5 – высокий показатель. Это говорит о том, что если и есть интерес у потенциальных покупателей к домам в блоке D, то этот интерес сосредоточен на больших многокомнатных домах. Предлагаемые дома различаются также по типам строений. Больше всего кирпичных домов, примерно в два раза меньше деревянных домов и еще меньше – каркасно-камышитовых. По этому разделению рынка можно сделать заключение, что дома в блоке D – хорошие, просторные, кирпичные или деревянные.

Таким образом, типичным объектом продажи в блоке D является 4-5- комнатный кирпичный или деревянный дом или 2-3-комнатная квартира в кирпичном или панельном доме.

Стоимость – уровень и динамика

Рис. 2 – иллюстрация изменения индекса для квартир, продаваемых в блоке D. Из этого рисунка следует, что:
- индекс недвижимости для квартир в кирпичных домах всегда выше, чем в панельных, а в деревянных примерно равен индексу в панельных домах. Это наблюдалось также в блоках А, В и С Алмалинского района;
- кривая изменения индекса для квартир подобна для всех рассмотренных блоков Алмалинского района. Но для блока D индексы существенно выше, чем в ранее рассматриваемых блоках. Блок D – более престижное место в Алмалинском районе. Соответственно и цены должны быть значительно выше;
- для первых пяти месяцев 2004 года на всех графиках квартирного индекса наблюдается характерный переход «подъем-падение-подъем». Мы ранее уже пытались объяснить это поведение индекса тем, что примерно в это время активно обсуждалась программа строительства дешевого жилья. И именно квартирный рынок так отреагировал на эти ожидания;
- в настоящее время все индексы квартир в целом растут, но растут по-разному. Сегодня скорость роста индекса квартир для кирпичных домов – 45$/месяц, для панельных – 33$/месяц, для деревянных – 30$/месяц. Квартиры в кирпичных домах блока D дорожают в полтора раза быстрее, чем квартиры в панельных или деревянных домах. Люди начинают ценить комфортные теплые квартиры в кирпичных домах. Происходит элитизация квартирного рынка по типу строения. Уровень сегодняшнего индекса для квартир в блоке D в кирпичных домах – 1 526$/кв.м, в панельных – 1 261$/кв.м, в деревянных – 1 048$/кв.м. В целом индексы для квартир в блоке D выше общегородского уровня;
- на кривых изменения индекса для домов блока D (рис. 3) нет характерного для квартир перехода «подъем-падение-подъем». Но поведение индекса для домов в период с 2003 года по настоящее время можно описать так: «подъем-плато-подъем». Значительное колебание квартирного индекса в начале 2004 года не могло не отразиться на секторе домов. Но вместо падения, как у квартир, индекс для домов практически весь 2004 год менялся незначительно;
- в 2005 году виден стабильный быстрый рост индекса для кирпичных домов (скорость роста индекса 47$/месяц), незначительное увеличение индекса для деревянных домов (скорость роста 20$/месяц) и стремительное падение индекса для каркасно-камышитовых домов (скорость падения – 43$/месяц). Как для квартир, так и для домов в блоке D происходит процесс элитизации по типу строений. Интересы покупателей концентрируются на добротных кирпичных домах, время каркасно-камышитовых, видимо, постепенно проходит.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Предложение – количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» – среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Индекс рынка – среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.