За одни и те же деньги вы можете купить однокомнатную квартиру или двухкомнатный дом

В данной статье сравним рынки домов и квартир в Алматы. Сравнивать можно, сопоставляя стоимость квадратного метра общей площади в доме и в квартире. Как всегда, для анализа использовались данные газеты “Крыша”.

Итак, вопрос первый:

Из чего выбирать?

Обратимся к газете «Крыша». Налицо – широкий выбор и квартир, и домов. Например, в сегодняшнем номере можно подобрать себе жилье из 844 домов и 5 528 квартир. На рис. 1 показана структура предложения по городу Алматы. В основном (87%) – это квартиры, доля домов соответственно меньше (13%). На один предлагаемый дом приходится шесть продаваемых квартир. Следовательно, основной рынок жилья в городе – это квартиры.

Есть интересные различия в структурах этих сегментов рынка (нижняя часть рис. 1). В сегменте квартир преобладают 1-2-3-комнатные квартиры – их суммарная доля составляет 90%. На долю 4-комнатных квартир приходится 9%, на долю многокомнатных (более 4 комнат) – только 1%. В сегменте домов тенденция прямо противоположная – на долю 1-2-3-комнатных домов приходится только 28% общего количества предлагаемых домов, зато доля домов с числом комнат более трех составляет целых 72%! Почти три четверти рынка домов – многокомнатные хоромы. Следовательно, самый большой выбор жилья среди многокомнатных домов и малокомнатных квартир.

Со структурой жилья определились, теперь разберемся со вторым вопросом:

Что сколько стоит?

Для ответа на этот вопрос было исследовано изменение за последние 32 месяца стоимости квадратного метра общей площади (в дальнейшем – просто квадратного метра) квартир и домов. Сравнительный анализ позволил сделать несколько выводов:
1. Для всех домов наблюдается постоянный рост стоимости квадратного метра за весь рассматриваемый период. Для 1-2-3-комнатных квартир в первой половине 2004 года наблюдался явный спад (о причинах этого мы писали в № 33 газеты «Крыша» от 18 августа 2005 года). Для домов в этот период отмечалось только некоторое замедление роста.

2. Динамика изменения стоимости квадратного метра для домов любого формата такая же, как и для многокомнатных квартир.

3. Стоимость квадратного метра для домов практически не зависит от количества комнат – она одинакова для 3-4- и многокомнатных домов. Для квартир по-другому – стоимость квадратного метра для 1-2-3-комнатных квартир почти одинаковая (и к тому же имеет одну и ту же динамику). Этот же параметр – для 4- и тем более многокомнатных квартир существенно выше.

4. Стоимость квадратного метра в домах и квартирах в 2003 году была примерно равна (в домах несколько ниже). В дальнейшем квартиры существенно опередили по этому параметру дома. Например, в 3-комнатной квартире квадрат стоит сейчас 1 300$, в 3-комнатном доме – 1 000$. Разница существенная.

Еще большее различие для многокомнатных домов и квартир. Для них соответствующие цифры такие: квартиры – 1 700$/кв.м, дома – 1 200$/кв.м. Степень элитизации для квартир существенно выше, чем для домов.

5. Стоимость квартир и домов одинакового формата отличается (см. рис. 2). Квартиры дороже домов с таким же количеством комнат. Связано это, вероятно, с разным отношением к формату жилья (например, 4-комнатная квартира считается гораздо более престижной, нежели 4-комнатный дом; соответственно и стоимость этих объектов различается почти в полтора раза).

6. Если сравнить стоимость разноформатных домов и квартир, то обнаружится интересная закономерность: 2-комнатный дом стоит столько же, сколько стоит 1-комнатная квартира, 3-комнатный дом – примерно столько, сколько 2-комнатная квартира, 4-комнатный дом примерно равен по стоимости 3-комнатной квартире.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ