Все регионы 

Спрос на дома в Алматы растет


Операции с ними в южной столице пока имеют очень высокий уровень доходности. Причем, чем дом дороже, тем работать с ним выгоднее. В основном деньги сейчас активно крутятся на рынке многокомнатных домов

В № 33 газеты «Крыша» от 18 августа 2005 года мы проследили, как менялись цены на квартиры в Алматы с 2003 по 2005 год. Сегодня посмотрим, как менялись цены на дома и количество предложений на их продажу в южной столице.

Для исследования рынка домов использована собственная база данных газеты «Крыша» за 2003-2005 гг. С ее помощью ответим на несколько вопросов.

Вопрос первый: Как много домов продается в Алматы?

Динамика общего предложения показана на рис. 1. Изучив кривые, можно сделать следующие выводы:
1. Есть ярко выраженная сезонная зависимость предложения: зимой – меньше, летом – больше. Отношение предложения «лето-зима» примерно 2:1. Больше всего предлагается домов летом, меньше всего – под Новый год. Отметим, что для рынка домов годовая волна так же хорошо выражена, как и для рынка дач (мы писали об этом в № 33 газеты «Крыша» от 18 августа 2005 года – прим. ред.) Отсюда совет: выбирайте дом для покупки летом – выбор значительно больше, чем зимой.

2. Среднегодовое количество предлагаемых домов таково:
- для 2003 года – 660;
- для 2004 года – 870;
- для 2005 года – 1073 (данные с начала года по сегодняшний день).

Виден отчетливый ежегодный рост общего числа предложений на продажу примерно в 1.2-1.3 раза. Примерно такой же рост рынка мы наблюдали на примере квартир и дач. Так как спрос определяет предложение, можно утверждать, что спрос на дома в Алматы растет.

Отдельно мы рассмотрели рынок многокомнатных (более 4 комнат) домов. У этого сегмента рынка есть некоторые особенности:
- не так ярко выраженная годовая волна (отношение «лето-зима» примерно 1.5:1);
- доля многокомнатных домов увеличилась с 34% в 2003 году до 44% в 2005 году. Налицо «элитизация» рынка домов.

Вопрос второй: Сколько стоит дом в городе?

Изменение цен на 1-, 2-, 3- и 4-комнатные дома показано на рис.2. Отсюда можно сделать следующие выводы:
1. Цены на дома растут практически постоянно, и на этот рост фактор «зима-лето» влияет слабо.

2. Разница в росте – только в темпах. Однокомнатные дома за рассматриваемый период выросли в цене примерно в три с половиной раза, а четырехкомнатные – в четыре с половиной раза. Ситуация с ценами на дома аналогична ситуации с ценами на квартиры – дорогое жилье дорожает быстрее.

3. Инвестиционная привлекательность (доход, получаемый от покупки дома и последующей его продажи) составляет:
- для 1-комнатных домов – 100% в год;
- для 4-комнатных – 140% в год.

Таким образом, операции с домами в Алматы пока имеют очень высокий уровень доходности. Причем, чем дом дороже, тем работать с ним выгоднее.

Вопрос третий: Сколько «весит» рынок домов?

Объем рынка предложения – это суммарная стоимость товара, выставленного на продажу. В данном случае – это общая стоимость домов. Мы разделили весь рынок домов на два сегмента – 1-4-комнатные дома и многокомнатные (более 4 комнат) дома. Динамика объема рынка этих выделенных сегментов показана на рис. 3.

Сделаем выводы:
1. Объем рынка 1-4-комнатных домов имеет слабо выраженную годовую волну с максимумом летом и минимумом зимой.

2. Для многокомнатных домов подобной сезонной зависимости нет.

3. Для всего рассматриваемого периода объем рынка многокомнатных домов превышает соответствующий показатель для 1-4-комнатных домов:
- для 2003 года отношение «элита-не элита» было почти один к одному;
- для 2005 года это отношение составило уже четыре к одному. Это говорит о том, что в основном деньги сейчас активно крутятся на рынке многокомнатных домов.

4. Темп роста объема рынка для многокомнатных домов опережает (особенно в 2005 году) темп роста для 1-4-комнатных домов.

5. Общий объем этого рынка (суммарная стоимость предлагаемых на продажу домов) в 2003 году был равен примерно 40 миллионам долларов США, в 2005 году этот же показатель достиг уровня почти 200 миллионов долларов! Рост за два с половиной года – в пять раз!

Подведем итоги:
1. Спрос на дома в Алматы в последние годы растет.

2. Операции с домами в южной столице пока имеют очень высокий уровень доходности. Причем, чем дом дороже, тем работать с ним выгоднее. В основном деньги сейчас активно крутятся на рынке многокомнатных домов.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ


Опубликовано 8 сентября 2005 8456 просмотров Добавить комментарий