Все регионы 

Покупаем квартиру


Покупаем квартиру
Сравним
Квартиры в новостройках могут перепродаваться не один раз

Хотел новую квартиру в элитном доме, а получил проблемы с застройщиком, который "заморозил" строительство. Обрел крышу над головой в доме "солидного возраста" – получил уведомление о сносе здания…

Как не "промахнуться", выбирая квартиру? Как сделать правильный выбор из того, что сегодня предлагает рынок первичного и вторичного жилья в Алматы?

Покупаем квартиру

Если жилье на рынке вторичного жилья дифференцируется по типу зданий: панельный, кирпичный, моноблок, с соответствующими "ценовыми последствиями", то новую недвижимость принято делить по-другому. Все новостройки у нас почему-то принято считать элитными. Однако и они, в свою очередь, условно делятся на "де люкс", "премиум", "комфорт" и "эконом".

Точных определений этих классов нет, каждый застройщик толкует их по-своему (но ниже мы попытаемся дать им определения, обобщив разные мнения), материалы же постройки играют при этом второстепенную роль. А строят сейчас монолитные, кирпичные и кирпично-блочные (кирпичные стены и монолитный каркас) дома. Одна из корпораций и вовсе строит из материала собственной разработки.

Элитное жилье

Между тем, в мировой практике элитным жильем принято называть невысокие дома с индивидуальной планировкой, авторским дизайном известного декоратора, небольшим количеством квартир и всеми мыслимыми и немыслимыми удобствами.

Есть такие дома и в южной столице. Они предоставляют своим владельцам невероятный уровень комфорта, начиная от расположения в верхней части города, заканчивая подземным паркингом, круглосуточной охраной, спортивным комплексом, супермаркетом, эксклюзивной планировкой квартиры и весьма дорогими материалами отделки.

Стоимость квадратного метра такого жилья (надо полагать, класса "де люкс") может составлять порядка 3 тысяч долларов – почти полмиллиона за эксклюзивную квартиру площадью, скажем, 160 "квадратов".

"Премиум" и "комфорт"

"Премиум", "комфорт", по всей видимости, подразумевают меньшее количество "наворотов" (например, застройщик обустраивает только паркинг) и соответственно меньшую цену. Квадратный метр жилья обойдется примерно в 1 200-1 400 долларов. Потому как отделка не "от кутюр", два десятка этажей да и спортзала с бассейном нет, опять же.

Хотите дешевле? Пожалуйте в микрорайоны. Здесь в строящихся домах можно купить однокомнатную квартиру класса "эконом" площадью 45 "квадратов" всего за 30 - 31 тысячу долларов.

Преимущества нового жилья

Понятно, что у нового жилья масса преимуществ. Самые очевидные: дома новые, как правило, моноблочные, с большим сроком эксплуатации (в то время как расчетный срок "жизни", к примеру, старых пятиэтажных панельных домов – "хрущевок" – всего лишь 30-40 лет).

Почти все новые здания повышенной сейсмостойкости. Квартиры в новостройках улучшенной планировки, как правило, оснащены современными стеклопакетами, металлическими дверьми. Ну и такое преимущество: в новой квартире до вас еще никто не жил.

Недостатки нового жилья

Однако при всех очевидных плюсах новая недвижимость может иметь и определенные недостатки.

"Один из них – это отсрочка заселения в квартиру, – говорит президент компании "Аладдин" Александр Ким. – Квартиры продаются в недостроенных домах, и ждать окончания строительства порой приходится год, а то и больше. Более того, жилье повально передается покупателю в черновой отделке, так что даже после сдачи дома в эксплуатацию в нем еще будут продолжаться ремонтные работы".

Отсюда – необходимость вкладывать дополнительные средства в отделку квартиры (статью о стоимости евроремонта вы можете найти на стр. 7 – прим. ред.). То есть реально квадратный метр жилплощади обойдется дороже, чем предполагалось изначально.

Еще одним минусом, по словам Александра Кима, может стать отсутствие развитой инфраструктуры вблизи иных новостроек: магазинов нет, транспорт не ходит. И, наконец, такой аспект – нет особых гарантий, что дом будет достроен в срок. Мало того, существует и некоторый риск, что он вообще не будет достроен.

Когда вы отдаете свои кровные застройщику на этапе возведения дома, вы принимаете долевое участие в строительстве на правах партнера. Но права ваши вашим же вкладом и ограничиваются – менеджментом занимаются другие. И если они "прогорели" (невольно или сознательно), вместе с ними "прогораете" и вы. Потому что подписали договор о партнерстве в трезвом уме и добром здравии.

"Такая ситуация не редкость, – считает аналитик Центра коммерческой недвижимости Ольга Айбасова. – Причем действующее законодательство не предусматривает страхование личного капитала при долевом участии в строительстве. У меня лично знакомые оказались в подобной ситуации... Единственный выход – довериться крупным компаниям, работающим на рынке не первый год и дорожащим своим именем".

Как выбирать квартиру?

При выборе квартиры будьте бдительны, внимательно изучайте все разрешительные документы компании, задавайте любые интересующие вас вопросы. Существует и такая рекомендация: "Новостройку следует покупать только тогда, когда уже построен второй этаж, и только при условии, что у вас есть свободные средства".

Прогуляйтесь на территорию предполагаемого строительства. Если там, к примеру, по периметру лишь бурьян растет, у вас будет лишний повод подумать, стоит ли расставаться с деньгами.

Многие предпочитают покупать квартиры в уже давно построенных домах. Их можно посмотреть, пощупать, понюхать, наконец. И заселиться сразу же после покупки.

Однако если новое жилье может быть недостроено, то у жилья вторичного рынка другая проблема – его могут снести. Перспектива после покупки квартиры получить уведомление об изъятии земельного участка, на котором стоит ваш дом, не самая приятная. Как ее избежать?

По словам президента Ассоциации риэлторов Казахстана Зухры Назаровой, единственный способ – получить в Департаменте архитектуры и градостроительства (пр. Абылай хана, 91) специальную справку. В ней должно быть указано, что в обозримом будущем, согласно генплану, никаких "претензий" к дому такому-то не возникнет.

Еще на этапе осмотра квартиры побеседуйте с соседями – могут обнаружиться вещи, о которых, по понятной причине, умолчал продавец. Например, квартирант, живущий сверху, постоянно забывает выключать воду в ванной, отправляясь в командировку. Сосед по лестничной площадке – мастер пьяных дебошей.

Отопительный стояк в зале не прогревается из-за "хронического" тромба на первом этаже. Внимательно изучите квитанции по оплате коммунальных и бытовых услуг – были прецеденты, когда квартиру продавали с многотысячными счетами за пользование телефоном.

Учтите, что при покупке квартиры на рынке вторичного жилья существует масса юридических рисков. Имейте в виду, что справка из Центра по недвижимости (БТИ) о юридической чистоте квартиры (не заложена, не арестована и т.д.) действует всего сутки. За это время надо успеть совершить и оформить сделку.

Тимур ТАМЕРЛАН

Сравним

РЫНОК ПЕРВИЧНОГО ЖИЛЬЯ
РЫНОК ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ
71 000 $
75 000 $
1-комн., карк.-монол., 5(12), 52 кв.м, дом будет сдан в эксплуатацию в 4-м квартале 2006 г., Абая-Момыш-улы.
5-комн., пан., 1(5), 92 кв.м, Нурмакова-Октябрьская.
103 000 $
105 000 $
1-комн., карк.-монол., 100 кв.м, черновая, Джолдасбекова-Достык.
2-комн., кирп., 4(4), 60 кв.м, евроремонт, сигнализация, Пушкина-Кирова.


Квартиры в новостройках могут перепродаваться не один раз

К первичному жилью относятся новые квартиры, реализуемые непосредственно застройщиком или уполномоченной структурой первому клиенту.

Если же человек, едва приобретя квартиру в новом доме, тут же решил ее продать, его жилье уже становится объектом рынка вторичного жилья. То есть сам дом еще первичен, потому что компания-застройщик не реализовала всю жилплощадь (или даже здание недостроила), а половина квартир уже продается "с рук", тем самым пополняя рынок вторичного жилья.

Примеров тому немало. Например, новые квартиры в одном из строящихся в Алматы жилых комплексов (срок сдачи – декабрь 2005 года) сама компания-застройщик продает по 1 225 долларов за квадратный метр, а перекупщики просят уже от 1 400 до 1 600 долларов.

По некоторым данным, более трети покупателей нового жилья на начальных стадиях строительства делают это с целью дальнейшей перепродажи квартиры.



Опубликовано 18 августа 2005 8702 просмотра Добавить комментарий