Все регионы 

Как менялись цены на квартиры в Алматы


Проследим, как менялись цены на недвижимость в 2003-2005 годах на примере наиболее типичных квартир вторичного рынка – 1-2-3-комнатных с небольшой кухней в панельных домах

В газете «Крыша» еженедельно предлагается на продажу более 7 000 квартир и домов Алматы. Есть все – от комнат в приватизированных бывших общежитиях до многоуровневых элитных особняков стоимостью в несколько миллионов долларов.

Как ориентироваться в этом многообразии? Ведь однокомнатная квартира где-нибудь в микрорайоне «Жулдыз» отличается по качеству, метражу от вроде бы такой же однокомнатной, но уже в «Самале». Соответственно и цены этих квартир существенно разнятся.

Кроме того, все цены «плывут» со временем. Можно ли в этом океане предложений найти параметр, который служил бы более-менее определенным ориентиром для анализа. Оказывается – можно.

Мы взяли из всей нашей базы данных только 1-2-3-комнатные квартиры в панельных домах с небольшой кухней (на их долю приходится наибольшее количество предложений). Это типичные квартиры с рынка вторичного жилья. Так сказать – «демократическое жилье», расположенное в «цифровых» микрорайонах и в подобных им местах города.

Период для анализа – 2003-2005 гг. За единицу измерения этих квартир взят квадратный метр общей площади (далее – квадратный метр). Мы подсчитали, как его стоимость отличается для 1-, 2-, 3-комнатных квартир и как она меняется со временем. Результаты показаны на рис.1.

Видим, что:
- для почти всего периода, взятого для анализа, стоимость квадратного метра для 1-, 2-, 3-комнатных квартир существенно не отличается! Так, например, в июле 2003 года он стоил около 400$ как для однокомнатной квартиры, так и для 2-, 3-комнатной. И в июле 2004 года квадратный метр вновь стоил одинаково – около 600$ для 1-, 2- и 3-комнатных квартир;
- изменение стоимости квадратного метра на протяжении взятого промежутка времени для 1-, 2-, 3-комнатных квартир показывает поразительное сходство динамики этого показателя. Кривые просто подобны друг другу!

Выводы:
1. Стоимость квадратного метра общей площади может служить тем самым более-менее подходящим параметром для анализа динамики цены на рынке недвижимости.
2. Стоимость квадратного метра общей площади может служить ориентиром для оценки стоимости самой квартиры.

Рассмотрим еще раз более детально рис. 1. Ясно различимы три периода. Первый – весь 2003 год. Второй – январь – май 2004 года. Третий – от мая 2004 года до настоящего времени.

Первый и третий периоды подобны – синхронный рост стоимости квадратного метра. Второй период интереснее – в конце 2004 года наблюдается значительный и быстрый рост стоимости квадратного метра. Рос этот показатель для всех квартир – для однокомнатных чуть больше, для трехкомнатных – чуть меньше. Причинами такого сильного роста могли быть инфляционные ожидания или какие-либо другие факторы.

Примечательно, что этот бурный рост продолжался до февраля-марта 2004 года. В это время прозвучали слова о социальном жилье стоимостью 350$ за квадратный метр. Это заявление сделало свое дело – цены резко упали. Люди замерли в ожидании продолжения темы социального жилья. Но уже к маю-июню 2004 года все встало на свои места – стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке снова стала расти с темпом, похожим на темп роста в первом периоде. То есть рынок недвижимости перешел в стадию обычного сильного роста.

Теперь о цифрах. За период январь 2003 г. до августа 2005 г. стоимость квадратного метра поднялась с 300$ до 1 000-1 050$ – более чем в три раза! И соответственно в те же три раза подорожали 1-, 2-, 3-комнатные квартиры на вторичном рынке.

Теперь поговорим о количестве предложений продаваемых квартир на рынке вторичного жилья. Мы просуммировали квадратные метры всех предлагаемых на продажу квартир и посмотрели, как меняется общий объем предложения в зависимости от времени – рис.2.

Видим, что:
- для каждого года есть типичное сезонное изменение – рост количества предложений с января по июнь-июль и спад к концу года;
- для 2003 года указанное сезонное изменение имеет плавный ход;
- в начале 2004 года наблюдается резкий рост количества предложений. Это вызвано сильным ростом стоимости квадратного метра (о чем мы писали выше) именно в этот период времени. Квартиры резко подорожали, и многие владельцы выставили их на продажу. Позже прозвучали упомянутые выше слова про 350$ за квадратный метр. И, опять же, в ожидании продолжения темы народ ушел с рынка: после марта 2004 года виден ощутимый спад предложения – людям расхотелось в этих условиях (неопределенность, падение стоимости квадратного метра) быстро продавать свою квартиру. К концу же 2004 года продолжающийся сильный рост стоимости квадратного метра снова привел к некоторому увеличению количества предложений;
- к новому 2005 году видим традиционный сезонный спад предложения;
- с начала 2005 года и по сей день наблюдается типичный сезонный подъем – увеличение количества предложений продаваемых квартир;
- наряду с сезонными изменениями виден явный рост общего числа квадратных метров, то есть предложение постоянно растет с коэффициентом примерно 1.4 – 1.5 за год.

Выводы:
1. Наряду с сезонной периодичностью предложения, имеет место общая тенденция – рост предлагаемой на покупку площади.
2. При росте предложения от 100 000 до 300 000 квадратных метров ( в 3 раза за два с небольшим года) стоимость квадратного метра выросла от 300 до 1 000 долларов США – также в три раза!
3. Рынок оперативно реагирует на административные заявления, но если не происходит ощутимых перемен, поведение рынка возвращается к прежнему.

На основании данного анализа можно попробовать дать несколько советов:
1. Покупайте квартиры – в последние годы это хорошее вложение капитала.
2. Покупайте квартиры летом – выбор больше.
3. При продаже старой квартиры и покупке новой не тяните время – оно работает против вас.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ



Опубликовано 18 августа 2005 43916 просмотров Добавить комментарий