Все регионы 

Квартиры, которые трудно продать и легко купить

Статьи: Квартиры, которые трудно продать и легко купить
| Фото: roofor.ru, cs5.pikabu.ru, vsenovostroyki.ru,stroyday.ru, img.macos.ms.com

Какое жильё не пользуется спросом у покупателей и какие параметры значительно снижают его стоимость? Какие квартиры можно продать быстро и по хорошей цене, а для каких покупателя придётся поискать? Первый и последний этаж, неудачное расположение, проблемы с документами и многие другие причины влияют на цену и ликвидность жилья. Сегодня мы перечислим типичные признаки неликвидного жилья, характерные для казахстанского рынка недвижимости, и разберёмся, на что обратить внимание при покупке или продаже таких квартир.

1. Первый этаж не предлагать!

Лидер нашего рейтинга — квартиры на первом этаже. Такие квартиры ещё с советских времен считаются не самым лучшим выбором, так как минусов у них предостаточно.

— Квартиры, расположенные на первом этаже, на вторичном рынке стоят дешевле аналогичных, но расположенных выше, примерно на 10–15 %, — говорит директор агентства по недвижимости «Квартира плюс Ко» Екатерина Меренова.

Во-первых, встретить в отечественных многоэтажках подвал без насекомых, протекающих труб и мусора — большая редкость. Как следствие, в квартирах на первом этаже сыро, а через щели и вытяжки проникают неприятные запахи и насекомые снизу.

Второй минус — квартиры на первом этаже требуют дополнительных затрат на защиту от воров. Ведь большинство квартирных краж происходит именно в квартирах на нижнем этаже, так как невысокое расположение окон позволяет злоумышленникам без труда пробраться внутрь.

В-третьих, в большинстве типовых многоквартирных домов на первом этаже отсутствует балкон. Для многих это существенный минус, ведь дополнительное помещение в квартире порой просто необходимо.

Ещё один недостаток жилья на первом этаже — некрасивый вид из окна и плохая освещённость, а также мусор и окурки сигарет, которые выбрасывают из окон соседи с верхних этажей.

Кроме того, жильцы первых этажей, как никто другой, страдают от припаркованных возле дома автомобилей и любопытных прохожих, которые всегда могут заглянуть в окно и полюбоваться обстановкой в квартире.

— Но на такое жильё всегда находится свой покупатель. Квартиры на первом этаже часто приобретаются для пожилых людей, инвалидов и семей с маленькими детьми. К тому же если квартира в центре или окна выходят на оживлённый проспект, то такую недвижимость часто покупают с целью переоборудования под коммерческое помещение, и в этом случае её можно продать, наоборот, подороже, — поясняет Екатерина Меренова.

2. Квартиры под крышей

На втором месте рейтинга противоположный первому вариант — квартиры на последних этажах.

По словам Екатерины Мереновой, один из главных критериев, на который обращает внимание покупатель при покупке квартиры на последнем этаже, — состояние потолка и кровли. — Если кровельное покрытие требует ремонта, то это существенно снижает стоимость недвижимости, — говорит она.

Минусов у квартир, расположенных под крышей, несколько. При плохой теплоизоляции чердака в таких квартирах летом очень жарко, а зимой холодно. А если кровля даст течь, то в первую очередь её последствия ощутят на себе жильцы квартир на последнем этаже.

— Ещё один минус — отсутствие лифта. Согласно действующим строительным нормам, лифтами должны быть оборудованы дома выше пяти этажей. В Казахстане огромное количество четырёх- и пятиэтажек, в которых лифтов нет. В таких домах (мкр «Тастак», «Айнабулак» в Алматы и большая часть правого берега в Астане) квартиру на последнем этаже можно купить значительно дешевле, чем на втором или третьем, — поясняет Екатерина Меренова.

Всё вышеперечисленное характерно в первую очередь для вторичного жилья. В новостройках, как правило, последний этаж, наоборот, дороже.

Да-да, мы не ошиблись. Современные застройщики сумели превратить недостаток в достоинство.

— В новостройках, в отличие от панельных домов на вторичном рынке, квартиры на последних этажах стоят значительно дороже. Во-первых, из-за шикарного панорамного вида, во-вторых, очень часто на последнем этаже размещены пентхаусы или квартиры с большими террасами, — рассказывает Екатерина Меренова.

Так, например, 2-комнатная квартира в ЖК AFD Plaza в Алматы, расположенная на втором этаже (а по факту на первом, так как первый этаж в этом ЖК занимают коммерческие помещения) стоит $ 190 000, на пятнадцатом — $ 245 000, а двухкомнатную на девятнадцатом этаже некоторые продавцы предлагают ещё дороже.

3. Угловые квартиры самые холодные

Далее в нашем рейтинге нерентабельной недвижимости следуют угловые квартиры.

— Очень часто к нам обращаются клиенты, которые настаивают на том, чтобы квартира была неугловой. Как правило, основная причина такого условия — боязнь, что зимой в таких квартирах будет холодно, — говорит Екатерина Меренова.

Проблема с промерзанием стен в угловых квартирах действительно существует. Это связано с плохой теплоизоляцией и рассыханием швов между панелями, во всяком случае, в так называемых хрущёвках.

Ещё один недостаток угловых квартир — два окна в комнате, что создаёт проблемы с расстановкой мебели.

4. Проблемная недвижимость

К таковой можно отнести жильё без правильно оформленных правоустанавливающих документов у продавца, квартиры с большими задолженностями за комуслуги и залоговую недвижимость. По словам Екатерины Мереновой, отсутствие документов или долги за коммуналку в значительной мере снижают и ликвидность жилья, и его цену.

— Главное условие — при рассмотрении такого варианта необходимо обязательно обратиться за консультацией юриста, чтобы не стать жертвой мошенников, — говорит она.

Главный минус у такой недвижимости — срок оформления сделки и определённые риски. Например, если что-то не в порядке с документами, то необходимо дождаться их оформления, а до этого, как правило, под расписку отдать продавцу некоторую сумму, чтобы он смог решить эту проблему. То же самое и с долгами за коммунальные платежи — перед покупкой необходимо не только уплатить долг и пени, но и собрать все необходимые справки о погашении задолженностей.

Если недвижимость заложена в банке, покупателю сначала нужно будет отдать часть суммы за приобретаемое жильё банку, чтобы погасить кредит продавца, и только потом оформлять сделку. При этом придётся подождать минимум 10 рабочих дней, пока банк не снимет арест с недвижимости. Только после этого можно будет зарегистрировать её на нового владельца.

Почему мы поместили этот пункт в середину рейтинга? Потому что в большинстве случаев такие проблемы можно решить. Однако к каждой ситуации нужно подходить взвешенно, осторожно и обязательно проконсультироваться с юристом.

5. Неудачное соседство

На пятом месте жильё, расположенное вблизи общественных заведений и промышленных объектов.

— Нередко на стоимость недвижимости влияет близость к кафе, саунам, промышленным зонам и так далее. Если квартира приобретается с целью проживания, то такое соседство часто отпугивает покупателей, — говорит Екатерина.

Сауны, кафе, салоны красоты, медицинские центры, поликлиники, магазины на первом этаже многоквартирного жилого дома — обычное явление для Казахстана. Минусов у такого соседства множество — неприятные запахи, шум, переполненная парковка, сырость и мусор. Сюда же относятся квартиры в домах, расположенных, например, рядом с городскими кладбищами, свалками, крупными производствами, заводами, вокзалами, аэропортами и АЗС.

6. Неблагоустроенный двор

Развитая инфраструктура и благоустроенный внутренний двор в значительной мере влияют на стоимость жилья.

— Если в районе нет школ или детсадов, магазинов, а двор завален мусором, нет детской площадки и так далее, то дорого жильё здесь продать не получится, — говорит Екатерина Меренова.

Интересно, что с такой проблемой сталкиваются покупатели недвижимости как на вторичном рынке, так и в новостройках. В первом случае, как правило, детские площадки служат парковкой для автомобилей местных жителей, так как поблизости отсутствуют автостоянки. В новостройках же очень часто застройщик экономит на благоустройстве двора и вместо скамеек и качелей, которые должны быть по плану, оставляет залежи грязи и строительного мусора.

А вот отсутствие вблизи дома социальных объектов — проблема, больше касающаяся новостроек. В Алматы, например, это Наурызбайский район. Здесь буквально за год выросло несколько многоэтажных жилых микрорайонов, а вот школ, больниц и детсадов нет.

7. Квартиры с душком

Оказывается, при осмотре жилья его нужно ещё и хорошенько обнюхать!

— Очень часто недобросовестные продавцы маскируют неприятный душок в квартире перед продажей освежителями воздуха, а потом новые владельцы годами не могут избавиться, например, от запаха гари или другого специфического «аромата», — поясняет Екатерина.

Жильё после пожара или то, в котором содержались домашние животные или предыдущие хозяева были любителями выпить и покурить, тоже считается неликвидным.

Запах гари даже после совсем незначительного пожара впитывается в стены, потолок и пол, и избавиться от него, просто заменив обои, не получится. То же самое касается и запаха от животных. По словам специалистов, чтобы «аромат» полностью исчез, необходимо будет снять верхний слой штукатурки и сменить напольное покрытие.

Соответственно, при приобретении такого жилья нужно учитывать эти затраты.

8. А у нас в квартире газ, а у вас?

Жильё, в котором отсутствуют какие-либо коммуникации, также попадает в наш рейтинг.

Таких примеров только в городе Алматы масса. В жилых домах, построенных в 50–60-е годы, очень часто можно встретить квартиры, в которых отсутствует ванная комната, а есть только туалет. Поэтому ванна или душевая кабинка здесь установлены в прихожей или кухне.

Квартиры в районе 70-го разъезда или в мкр «Первомайский» лишены центрального отопления и горячей воды. Поэтому здесь устанавливают отопительные котлы, бойлеры и газовые колонки прямо в жилых комнатах.

Кстати, в Астане тоже немало квартир, лишённых благ цивилизации. Большинство из них в двухэтажных домах на окраине Сарыаркинского района.

— Снизить цену жилья на 2–3 тысячи долларов может даже такой вроде бы незначительный момент, как сидячая ванна в квартире, — говорит Екатерина Меренова.

Минус на минус даёт плюс

Неликвидные квартиры имеют множество минусов, но их объединяет один общий плюс — низкая цена. А когда бюджет на приобретение недвижимости ограничен, для покупателя этот плюс перекрывает все недостатки.

Тем не менее это справедливо, только если покупателя не пытаются обмануть. Продавцы или риэлторы могут скрыть недостатки, причём замаскировать можно практически любой. Например, показать квартиру, когда пивной бар за стеной ещё не открылся, шумные соседи уехали в отпуск, отопление естественным образом отсутствует (летом), а разбитый двор скрыт под снегом (зимой). Кроме того, покупатель, особенно прибывший издалека, может и не догадываться о каких-то нежелательных объектах, расположенных поблизости. Некоторые из них эндемичны для отдельных городов и зачастую в других не встречаются. Например, канализационные коллекторы, общежития с дурной репутацией, и тому подобные неожиданности.

Многие недостатки легко исправить — установить решётки на окна или охранную сигнализацию, утеплить стены или потолок, сделать ремонт, потребовать от КСК навести порядок в подвале и на чердаке.

Что же делать, если вы пытаетесь продать или купить квартиру, которая обладает одним или несколькими признаками из нашего рейтинга? Ответ по большому счёту один — торговаться. При этом покупателю стоит не только внимательно изучить особенности жилья, но и понять, как на самом деле они будут влиять на жизнь в приобретённой квартире.



Опубликовано 14 августа 2015 22767 просмотров 65